AST Groupe - Analyse détaillée (Securibourse)

par Myownway, mardi 29 avril 2014, 22:21 (il y a 3865 jours) @ Myownway

Suite à l'intervention d'un participant (extraits de son "post" entre guillemets) sur le forum d'AST Groupe de "Boursorama", j'ai souhaité partager avec lui quelques réflexions sur le secteur que ceux intéressés trouveront ci-après :

<<Le fait de constater est une chose, trouver une solution en est une autre.>> Des propositions sérieuses émanant de professionnels sont sur la table depuis longtemps.
Mais rien n'a été entrepris par les gouvernements successifs depuis de nombreuses années alors que le déficit de constructions de logements n'a eu de cesse de s'accroître.

Nombreux sont les professionnels du secteur qui suggèrent régulièrement des mesures viables pour relancer le marché de la construction en France. La plupart sans coût supplémentaire pour l’État.
Déjà indiquée lors d'une intervention précédente et toujours d'actualité, cette courte interview d'A. Dinin, PDG de Nexity, reprend en partie vos préoccupations et y répond :
http://www.francebleu.fr/infos/immobilier/alain-dinin-nexity-80-des-francais-ne-peuvent...

Il n'est pas le seul.
Les interviews, articles, lettres aux ministres, déclarations, etc... des acteurs impliqués dans le bâtiment et comprenant des propositions pour sortir de cette nasse pullulent.
Pas une semaine sans une nouvelle enquête dénonçant les dommages engendrés par le déficit de logements en France avec son lot de solutions pour y remédier.
Tout cela dans une relative indifférence des politiques et de la population. Cet état de fait ne cesse de m'étonner et m'interroge sur les raisons de cet immobilisme. Société bloquée >

Pour être concret et pour ne reprendre que les 3 propositions d'A. Dinin tirées de l'interview citée :
1 - réguler les coûts du foncier responsables de l'essentiel de la hausse des prix des constructions neuves ces 10 dernières années
2 - abaisser les coûts de construction en réduisant et en simplifiant le nombre des normes et des recours
3 - revoir le taux de TVA (*), actuellement à 20%, alors, qu'à titre d'exemple, il est nul en Allemagne pour l'acquisition de la résidence principale

(*) un coût certes, mais largement compensé par des recettes fiscales autres, générées par l'accroissement d'activité des mises en chantier de logements supplémentaires (+ameublement, ...)

<<Donc, un 3 pièces tourne aux alentours de 250 à 300.000€>> Les tarifs que vous citez concernent un cas particulier (le vôtre) et ne sont pas représentatifs de la valeur d'un 3 pièces neuf en moyenne en France.

A titre d'exemple, je prendrai la ville d'Arpajon en Essonne à 30 km de Paris.
Pas vraiment le Far West, toutes les commodités y sont présentes et les déplacements sont facilités par la présence d'une gare du RER C, de la Nationale 20, de la Francilienne et de l'A10 à proximité.

Pris au hasard sur le Net, ce programme neuf semble proposer des prestations de qualité pour des appartements 3 pièces dont les prix s’échelonnent de 209 K€ jusqu'à 260 K€ :
http://www.logicimmoneuf.com/programme-bouygues-immobilier-coeur-arpajon-5B81FD04.html
Pour un jeune célibataire ou un jeune couple, un studio peut suffire à 117 K€ et les 2 pièces sont proposés à partir de 157 K€.

Bien entendu, dans le cadre d'une acquisition auprès d'AST Groupe, j'ai trouvé en plein centre-ville de cette même ville une maison individuelle Top Duo de 85m² + terrain de 265 m² pour 243 K€ :
http://www.top-duo.fr/annonces/arpajon-12562.html
Il est frappant de constater que le terrain vaut à lui seul 124 K€ (!), soit davantage que la construction de la maison !

Il convient de noter qu'au niveau national la fourchette des prix est large entre les différentes régions, y compris à l'intérieur d'une même région.
Aussi, plus on se rapproche d'une ville importante et attrayante, et plus les prix augmentent. Et inversement.

Reprenant l'exemple de la région parisienne, les prix des matériaux sont semblables à 30 km ou à 50 km de Paris et la main d’œuvre est la même.
Mais les prix pour une même habitation y sont fort différents.
Il est alors clair que ce sont les prix des terrains qui expliquent ces fortes variations des prix des logements, pour les maisons individuelles comme pour les appartements.

<< il faut d'abord trouver les terrains>> C'est à n'en pas douter au cœur du problème du manque de construction en France.
Suite à l'écoute d'autres interviews d'A. Dinin, j'ai compris que les terrains appartenant aux municipalités étaient habituellement proposés lors d'enchères aux promoteurs immobiliers.
Ces derniers, pour assurer leurs activités futures et la concurrence faisant le reste, font alors monter les prix à la limite de ce qui est tenable en termes de prix de revente aux clients finaux (le particulier qui souhaite acheter pour se loger ou l'investisseur pour louer). Les propriétaires privés s'alignant naturellement.

Cette pratique permet certainement aux communes de financer leurs budgets en continuelle expansion et d'offrir moult services à leurs concitoyens.
Stationné là par hasard, je suis resté stupéfait devant le parking des véhicules communaux (plusieurs dizaines estampillés "parcs et jardins", "entretien bâtiments", "énergie", "voirie", "nettoyage", "sécurité", "navette", etc...) d'une autre municipalité de seulement 24000 habitants de la région parisienne. Certes, cette dernière est labellisée "4 fleurs" (j'ignore le terme exact), le cadre est agréable et la vie y est certainement douce.
Mais à quel prix >

Un autre "avantage" des prix élevés, c'est qu'ils limitent... le nombre de constructions !
-> une récente étude soulignait que les Français étaient favorables à la construction de davantage de logements. Mais.... loin de chez eux pour ceux déjà installés. Des prix élevés assurent immanquablement le confort de ces derniers.
-> des prix élevés, c'est également une garantie pour le patrimoine de ceux déjà propriétaires et qui verraient d'un mauvais œil la valeur de leurs biens diminuer. Au contraire, elle n'a eu de cesse d'augmenter, et fortement !
Et quand on connaît la passion des Français pour la pierre, ceux-ci ne peuvent que s'en réjouir.
-> des prix élevés permettent aussi de sélectionner une clientèle.... à fort pouvoir d'achat et en "harmonie" avec les lieux.

Messieurs et Mesdames les maires, en délivrant les autorisations de construire, tout à la fois, équilibrent leurs budgets et contentent leurs administrés : ils seront réélus !

Et tout le monde feint de ne rien voir, comme sur de nombreux autres sujets qui posent problème. Ensuite, par manque de courage et d'interventions décisives, s'installe une sorte de fatalité bien propre à la France.
Pourtant, de par sa symbolique forte (protection des siens, confiance dans l'avenir, constitution d'un patrimoine), de par sa place centrale sur le plan sociétal et son importance économique, un secteur du logement malade affaiblit grandement un pays.
De plus, comme déjà souligné, les prix élevés des logements représentent un lourd handicap : impact sur le moral, sur le bien-être, sur l'emploi, sur la compétitivité, sur la consommation, sur la mobilité professionnelle, etc...

Si le manque de logements n'était qu'un problème économique, des solutions auraient déjà été mises en œuvre.
Dans une grande majorité de cas, je préfère faire confiance au marché et à ses régulateurs naturels.
Une demande de logements implique une offre de logements que des acteurs économiques, dont AST fait partie, seraient ravis de satisfaire.
Mais ce n'est pas ce qui se passe. Pourquoi >

Selon moi, le problème est essentiellement politique.
D'une part une sphère publique déconnectée qui a dérapé à travers la production d'une logorrhée normative et des dépenses sans cesse plus importantes imposant des rentrées fiscales à court terme toujours plus élevées et à présent très difficiles à réduire.
D'autre part, l'absence d'actions des gouvernants : C. Duflot a, me semble t'il, préféré concentrer son action sur les loyers à travers une régulation complexe dont les effets à plus long terme ne sont pas maîtrisés.
Quid alors de la construction de nouveaux logements qui reste la solution la plus simple (en apparence) et dont les effets sont depuis toujours établis > Rien ou si peu jusqu'à présent.

Pour conclure, ce manque total d'initiatives du politique est particulièrement stupéfiant.
Sauf à y voir, de la part de tous les ministres d'hier et d'aujourd'hui, un remarquable aveu d'impuissance.
En effet, de peur d'affronter une bataille perdue d'avance, je soupçonne une capitulation du pouvoir national face aux pouvoirs locaux bien-aimés des Français et plus prompts à défendre les intérêts particuliers au plus près du.... terrain !
Jusqu'à quand >

Myownway