Immobilier & conjoncture : ralentissement ou récession ?

par jmp , Boulogne/Mer, vendredi 22 septembre 2006, 09:08 (il y a 6629 jours)

Eric Galiegue - analyste chez Valquant, le 15/09/06 à 11:51

L’histoire financière récente ou moins récente montre que très peu d’acteurs de marché anticipent réellement les retournements. Même si plusieurs années se sont déjà écoulées, il est bien connu que quasiment personne ne parlait de récession en 2000. Plus tôt, en 1990, au plus haut des prix de l’immobilier, personne n’envisageait de retournement sur le marché. Au début du retournement, on parlait «d’assainissement», de «normalisation», etc... Cette semaine, un grand hebdomadaire français a titré à la une : «Immobilier : l’accalmie – profitez-en !».
La question est de savoir si le risque d’une crise immobilière, suivie d’une récession, est élevée ou pas, en cette fin 2006. Evidemment, le cas américain est très important. Nos travaux sur ce sujet se résument en quelques points :

1. En ce qui concerne les prix de l’immobilier résidentiel, il n’y a pas de «bulle spéculative». Il est vrai que le «le taux d’effort» des ménages (dépense des ménages pour l’acquisition du logement) est aujourd’hui quasiment au plus haut, et qu’il a augmenté de 6% du revenu disponible en trois ans aux USA. Différents paramètres peuvent justifier le maintien (à un niveau élevé) de ce «taux d’effort», notamment démographiques et culturels.
Pour notre part, nous considérons que cette dépense importante correspond en fait à un effort d’épargne complémentaire, que les américains ne fournissent pas par ailleurs. La forte hausse des prix de l’immobilier en 2004-2005 s’apparente plus à un rattrapage qu’à la formation d’une bulle spéculative.

2. La correction des prix est déjà très significative : le glissement annuel des prix est passé en un an, de plus de 12% à 5% actuellement, selon l’OFHEO, un organisme fédéral américain. Ce freinage est presque aussi brutal que durant les deux phases de correction (1980 et 1990). D’une certaine manière, on peut dire que les pendules ont été remises à l’heure.

3. Les taux hypothécaires restent relativement bas, même après une hausse de 100 à 150 p.b. depuis un an. Les taux, effectivement payés par les ménages, valent 6¾%, soit le bas de la fourchette 1992-2002 (6¾-8.5%). Au plus bas, ils ont valu 5.5% pendant l’été 2004. Cela signifie que, finalement, les taux moyens effectivement payés par les ménages américains, demeurent structurellement faibles. Le cadre financier de l’investissement immobilier montre finalement une certaine stabilité, et la perspective d’une fin de hausse des taux de la Fed devrait limiter le risque de tension supplémentaire.

4. Il apparaît que le maintien de taux d’intérêt élevé, associé à une faible liquidité du système bancaire, a amplifié les crises immobilières des années 80 et 90. Ce n’est pas le cas aujourd’hui, et même si certains secteurs souffrent, comme la construction de maisons, nous considérons que le marché immobilier américain devrait réussir son atterrissage en douceur...

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jean-marie