pour Mareva

par crocro, lundi 23 octobre 2006, 22:02 (il y a 6598 jours) @ crocro

Jean-Michel Ciuch. Le moteur financier est effectivement déterminant. Mais les données socio-démographiques jouent, à mon avis, un rôle aussi, voire plus important. La France connaît depuis plusieurs décennies un véritable bouleversement sur le plan socio-démographique, dont les effets sont de plus en plus perceptibles. On a calculé qu'un divorce crée 0,7 besoin de logement. Or, il y a aujourd'hui à peu près 110.000 divorces par an, soit, avec les unions libres qui se brisent, plus de 100.000 séparations de plus par an. Et quatre années de séparations engendrent des besoins représentant de l'ordre d'une année de construction. Si vous y ajoutez les besoins nouveaux liés à l'immigration, à l'allongement de la durée de vie, à la décohabitation, etc., vous aboutissez à l'explosion de la demande que nous connaissons depuis dix ans. Or, ce choc socio-démographique a été très mal anticipé. Et la production de logements a toujours été en retard. On a calculé qu'entre 1990 et 2005 le déficit de production de logements a atteint entre 850.000 et 1 million de logements. Il faut résorber ce déficit. Or, l'accroissement actuel de la construction ne suffira même pas à couvrir l'augmentation estimée des besoins au cours des dix prochaines années.

Jean-Philippe Ruggieri. Depuis le début de l'année, nous avons 30 % de visiteurs de plus que l'an dernier dans nos bureaux de vente, nos agences et sur Internet. Dans le neuf, l'offre s'est étoffée, de 40 % depuis le début de l'année pour l'ensemble du marché, de 44 % exactement pour Nexity. Le marché est devenu plus concurrentiel.

Des risques faibles... à court terme

Quelle sera l'évolution des prix dans les mois et les années qui viennent >

Jean-Pierre Petit. Il y a trois incertitudes, le niveau des taux, le comportement des banques, plus ou moins expansif, et les anticipations des ménages sur l'évolution des prix qui, jusqu'à maintenant, ont auto-alimenté la hausse. Je pense, avec la majorité des économistes, que les taux longs ne vont pas augmenter à l'horizon d'un an. C'est la raison pour laquelle je ne crois pas à une très forte et immédiate correction du marché immobilier.

Mais il faut raisonner dans le moyen et le long terme. L'accession à la propriété est perçue par la majorité des Français comme un moyen de réduire l'incertitude sur l'emploi et les retraites. On peut le comprendre d'un point de vue psychologique. Sur un plan financier, c'est un non-sens. C'est un actif intrinsèquement risqué, peu liquide et qui n'offre aucun produit de couverture. Sa survalorisation n'a aussi été rendue possible que par une explosion de la dette, dont la valeur nominale ne bougera pas. Vu son poids accru dans le patrimoine des ménages, il aboutit aussi à une mauvaise diversification de celui-ci. Du fait de sa forte financiarisation, tout achat immobilier constitue aussi aujourd'hui un pari sur le marché obligataire, quelles que soient les conditions d'emprunt dont on a bénéficié. Toute correction obligataire future, ne parlons pas d'un krach, se traduira mécaniquement par un ajustement récessif sur les prix immobiliers.

Jean-Michel Ciuch. Le particulier achète d'abord pour se loger ou loger sa famille. Le risque aujourd'hui porte plutôt sur certains produits Robien vendus à des taux de rendement faciaux qui sont ou seront supérieurs aux taux de rendement réels.