pour Mareva

par crocro, lundi 23 octobre 2006, 22:01 (il y a 6598 jours) @ crocroc pour Mareva

Jean-Philippe Ruggieri. Pour apprécier l'évolution des prix, il faut tenir compte de la localisation de l'offre. Si vous comparez les prix d'un immeuble que nous construisons aujourd'hui à Nangis, en Seine-et-Marne, avec ceux d'un immeuble construit hier à Paris, où on ne trouve plus de terrains, vous en déduirez que les prix ont baissé, ce qui n'est pas vrai. C'est la localisation de l'offre qui a changé. Il y a un niveau de prix au-dessus duquel on ne peut pas passer. Tout l'enjeu, c'est de continuer à s'adresser à la plus large base de clientèle, là où la demande reste très forte. Le problème est de savoir si l'offre correspond ou pas à la demande solvable. Mais la pression de la demande est telle qu'il ne peut pas y avoir de baisse.

Olivier Eluère. Il y a deux raisons qui expliquent pourquoi le marché se tasse, en dépit d'une demande soutenue et d'un contexte financier qui reste favorable. La première, c'est que la solvabilité des ménages est de plus en plus dégradée. Le taux d'effort d'un nouvel acquéreur - ce qu'il rembourse par rapport à son revenu - est passé d'à peu près 22 % il y a huit ans à 30 % en moyenne aujourd'hui. Pour certains ménages, c'est beaucoup plus. Les primo-accédants à revenus modérés peuvent de moins en moins acheter, sauf à faire des concessions importantes sur la qualité du bien, sa surface ou son emplacement. La part des primo-accédants se réduit au profit des ménages qui revendent un bien pour en acheter un autre. Or, c'est sur les primo-accédants que repose la liquidité du marché.

L'autre raison, c'est la baisse des taux de rendement locatif. A Paris, un investisseur qui achète aujourd'hui peut espérer un taux de rendement initial annuel brut de 3,8 %, contre 7 % à peu près il y a cinq ans. Le placement immobilier (hors plus-values éventuelles) rapporte globalement à peine plus que le placement sans risque dans une obligation d'Etat. Il est probable que les investisseurs potentiels vont être plus hésitants et plus sélectifs.

Jean-Michel Ciuch. Le problème de la solvabilité se traduit très concrètement sur le marché par des effets de seuil. Il y a un plafond de prix quasi stable et un plancher qui remonte. A Lille, un promoteur a voulu accroître ses prix de 10 %, de 3.000 #euro; à 3.300 #euro;. Il n'a pas pu le faire. Il n'a pas eu d'acheteurs. Et, à Paris, par exemple, il est difficile de trouver un bien en bon état au-dessous de 100.000 ou 150.000 #euro;.

Les moteurs persistants du dynamisme

Comment expliquer l'expansion spectaculaire du marché immobilier depuis presque dix ans >

Jean-Pierre Petit. Ce qui caractérise l'immobilier français, comme l'immobilier mondial, au cours de ces dernières années, c'est sa financiarisation, son extrême sensibilité aux conditions financières. Le dynamisme des marchés immobiliers mondiaux a été porté par la baisse massive des taux d'intérêt depuis une dizaine d'années, dont les effets ont été amplifiés par les banques, qui, pour des raisons commerciales et prudentielles, ont mené une politique de crédit facile, allongeant la durée des prêts, réduisant leurs exigences d'apport personnel, etc. Les Etats ont joué leur rôle aussi, en y ajoutant des incitations fiscales.