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CBo Territoria Décollage vertical
Les actionnaires de Groupe Bourbon se sont vus remettre le 18 mai au soir une action
CBo Territoria pour chaque action Groupe Bourbon détenue. L’action CBo Territoria a
été aussitôt admise sur le marché non réglementé Alternext. Le déséquilibre entre offre
et demande n’a pas permis la cotation jeudi 19. Malgré une limitation théorique à 20 %
des fluctuations quotidiennes, le titre a été coté pour la première fois vendredi soir à
3,26 €, en hausse de 147 % sur la valeur de création de cette société, soit 1,32 €/action.
Signalons que cette cotation inaugurait Alternext puisque les transactions sur
Meilleurtaux.com n’interviendront que cette semaine.
Rappelons que CBo Territoria est une société nouvelle qui hérite de 3.600 hectares à La
Réunion, dont 210 constructibles parmi lesquels environ 160 seront utilisés au cours du
plan de développement 2005-2011. A l’issue de ce projet, un patrimoine aura été édifié
pour un coût d’environ 400 M€. A ce jour, la société ne dispose d’aucun revenu locatif.
Pour plus de détails, nous renvoyons à notre étude (24 pages).
Notre valorisation est de 1,40 €/action en retenant à la fois des prévisions prudentes
et une exigence de rentabilité élevée (12 %). Selon l’opinion que l’on se fait de l’avenir,
on peut y ajouter la valeur actualisée des terrains non développés à l’horizon 2011, soit
7,8 M€ ou 0,32 €/action, portant la valorisation à 1,72 €/action. Nous avons supposé
une augmentation de capital de 15 M€ d’ici la fin de l’année, dont la société a validé le
principe lors de la réunion de présentation initiale. Nous attirons l’attention sur le fait que,
pour des considérations liées à la réglementation boursière, une telle augmentation de
capital pourrait être réservée à quelques institutionnels, ce qui, au cours actuel, aurait un
caractère très dilutif (CBo Territoria entre dans le champ de l’appel public à l’épargne
mais n’a pas fait appel public à l’épargne et ne pourrait donc proposer de titres au
public).
L’emballement peut se comprendre si l’on fait une lecture rapide des données. La
société possède 2.100.000 m2 constructibles valorisés à 10 €/m2 alors que les
transactions se font couramment au-dessus de 100 € du m2 et même jusqu’à 250 €/m²
dans la région de Saint-Gilles, la plus recherchée, qui concentre une bonne part du
patrimoine. D’autant que Jacques de Châteauvieux a clairement indiqué que la
valorisation initiale est modique (mais sans inconvénient pour les actionnaires de
Groupe Bourbon puisque ils se voient attribuer les actions). On pourrait ainsi croire qu’il
y a plus de 200 M€ de valeur cachée, soit environ 8 €/action ! Nous avons une autre
lecture. Sur les 32 M€ de valeur initiale, près d’une vingtaine sont des terres dont le
revenu net est nul et qui ne seront pas vendues. Elles ont donc une valeur boursière
proche du néant hormis l’espérance du déclassement. Quant aux terrains constructibles,
il faut se souvenir 1° qu’une parcelle cédée ne représente qu’environ 40 % d’une zone
compte tenu de l’emprise des routes et équipements 2° qu’il convient d’ajouter un coût
d’aménagement (terrassement, adduction d’eau et électricité, évacuation, routes) 3° que
ces terrains ne seront pas vendus sur le marché du neuf, artificiellement gonflé par les
règles de défiscalisation, 4° que le développement s’étage sur plus de sept ans.
A ce cours, la société capitalise 80 M€ auxquels on peut ajouter les 15 M€ de
l’augmentation de capital envisagée, soit 95 M€. Ce montant se compare aux 100 M€
auxquels nous estimons (prudemment) la société en 2012 et aux 130 M€ auxquels les
dirigeants évaluent implicitement l’ANR à cette date. Nous recommandons de profiter
de cet emballement pour vendre en espérant pouvoir revenir sur la valeur après
apaisement.
Le 23 Mai 2005
Benoît FAURE-JARROSSON �� 01 40 27 03 99 bfj@faure-jarrosson.com

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mareva

» transactions se font couramment au-dessus de 100 € du m2 et même jusqu’à
» 250 €/m²
» dans la région de Saint-Gilles, la plus recherchée, qui concentre une
» bonne part du
» patrimoine.

Dans la région de St-Gilles on est au dessus de 400€/m2.
Pour l'ensemble des terrains de CBO, on peut retenir une valeur moyenne de 200 à 250€/m2.

Sur les 32 M€ de valeur initiale, près d’une vingtaine sont des
» terres dont le
» revenu net est nul et qui ne seront pas vendues. Elles ont donc une valeur
» boursière
» proche du néant hormis l’espérance du déclassement.

Sauf que 100 ha devraient être déclassés d'ici qq années. Et que l'ha de terre agricole inconstructible se négocie à au moins 15000€ sur le marché, en l'absence totale d'espoir de déclassement !

Quant aux terrains
» constructibles,
» il faut se souvenir 1° qu’une parcelle cédée ne représente qu’environ 40 %
» d’une zone
» compte tenu de l’emprise des routes et équipements

Là c'est carrément n'importe quoi ! j'ai participé personnellement à plusieurs études de projets de lotissement à la Réunion. La surface consommée à partir d'un terrain non viabilisé (VRD + espaces verts) est d'environ 15%, 20% grand maximum pour les cas difficiles. Il reste donc 80 à 85% de la surface initiale, certainement pas 40%...un lotisseur qui consommerait 60% de son terrain en VRD ferait faillite sur le champ !

2° qu’il convient
» d’ajouter un coût
» d’aménagement (terrassement, adduction d’eau et électricité, évacuation,
» routes)

Oui, environ 30€ / m2, jusqu'à 50€ pour les cas très difficiles, ce qui laisse une marge très confortable par rapport au prix de vente du marché supérieur à 200€/m2.

--

Même si leur valorisation est vraiment très sous-estimée, le pb est que beaucoup de fonds vont suivre ce poids lourd de l'establishment.
Perso mon seuil de sécurité a sauté ce soir et je me suis fait "exécuter" en beauté avec comme conséquence un -3% sur le total de mon portefeuille. Pas dramatique, mais faudra quand même ne pas refaire ça trop souvent !
Je reviendrai du coup quand les volumes auront diminué.

En tout cas merci pour tes C/C de Wargny

--

je me retrouve tout seul maintenant.
je vais attendre avec mes titres.
et peut etre en reprendre si elle baisse encore un peu.
pour moi l analyse de labadie.john fills . bull et valentino ( bourso) un reunionais comme toi c est beaucoup plus credible que ces vilains de chez wargny.

» Même si leur valorisation est vraiment très sous-estimée, le pb est que
» beaucoup de fonds vont suivre ce poids lourd de l'establishment.
» Perso mon seuil de sécurité a sauté ce soir et je me suis fait "exécuter"
» en beauté avec comme conséquence un -3% sur le total de mon
» portefeuille. Pas dramatique, mais faudra quand même ne pas refaire ça
» trop souvent !
» Je reviendrai du coup quand les volumes auront diminué.
»
» En tout cas merci pour tes C/C de Wargny

» je me retrouve tout seul maintenant.
» je vais attendre avec mes titres.
» et peut etre en reprendre si elle baisse encore un peu.
» pour moi l analyse de labadie.john fills . bull et valentino ( bourso) un
» reunionais comme toi c est beaucoup plus credible que ces vilains de chez
» wargny.

Je suis client Wargny depuis 1998...

J'ai connu le "pire" chez eux : l'introduction de société sur la base de business plan totalement 'foireux' (César -regardez les premiers mois sur les graphs à 10 ans-, ou Durand Alize... -code : FR0000062952).

J'ai réussi à faire le tri avec d'excellentes études sur le secteur de la distribution notamment et les holdings. Ils m'ont fait gagné beaucoup d'argent avec Ski Rossignol et Medasys.

Certains analystes sur le secteur immobilier sont réellement excellents (et je pèse ce mot), d'où ma déception relative sur l'objectif ridicule d'1,4€ sur CBO...

A voir.

J'ai vendu la moitié de mes CBO aujourd'hui, pas au plus haut, mais j'extrait un peu de cash car d'autres dossiers réellement bas appellent mon attention : ABC Arbitrage, Viel , St Dupont, Netra... pour n'en citer que quelques uns.

J'attends encore avant de prendre une décision. Pour le moment je reste sur des valeurs liquides et plutôt mid-caps.

Cordialement

de netra système.
merci d'avance
ayrton

C'est le 27/05/05. Voir http://segments.euronext.com/www.euronext.com/fr/financialCalendar2.do>search=1&...

Et en +, y a toutes les sociétés (enfin presque...). Au fait, c'est toi "Ayron" sur Boursosmile > Si oui, on s'est croisé sur le forum à propos de l'UE...

» C'est le 27/05/05. Voir
» http://segments.euronext.com/www.euronext.com/fr/financialCalendar2.do>search=1&...
»
» Et en +, y a toutes les sociétés (enfin presque...). Au fait, c'est toi
» "Ayron" sur Boursosmile > Si oui, on s'est croisé sur le forum à propos de
» l'UE...

non ce n'est pas moi.
amicalement
ayrton

Bonjour Pascal, c'est vrai que cette analyse Wargny est ridiculement basse pour nous autres qui sommes sur place et connaissons le marché immo local, mais le pb est que les fonds ont apparemment embrayé hier, et avec un peu plus 25% de mon portefeuille dessus, je n'avais pas trop envie de tenir une position qui peut très mal tourner à CT si ils envoient le titre à 2 ou moins en suivant les recos de Wargny.
L'importance du retournement d'hier dans le CO à la suite de la publication de Wargny m'a quand même fait peur, surtout après avoir vu la pression acheteuse de jeudi et vendredi avec des ordres > 100 000 titres dans le CO !

Je reviens dessus dès que possible, quand les fonds auront fini de vendre et quand les volumes auront baissé.

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