Bonsoir, C/C de la réunion CBO

1) Le site est déjà dispo avec les notices d'intro et présentation de la valeur :

http://www.cboterritoria.com
(toutes les infos essentielles y sont)

2) sur le foncier, 211 ha urbanisables immédiatemment et valorisés entre 5 et 10 / m2 au bilan de CBO...la valeur réelle étant "un peu" plus élevée :-)

1812 ha en zone ND (ravines ou zone de montagne, ils seront toujours inconstructibles)

1567 ha en zone agricole (possibilité d'en déclasser une partie un jour en fonction des décisions politiques, mais c'est du très LT)

3) sur le business model, pas d'augmentation de capital ou d'appel au marché prévu. Le financement est très astucieux : le portage financier des opérations de constructions de logement est entièrement fait par des particuliers qui défiscalisent dans des montages financiers basés sur des SCI en loi Girardin...CBO encaisse la trésorerie des acquéreurs de parts de SCI avant de lancer la construction et bénéficie ainsid'une tréso gratuite pendant 12-18 mois (qu'elle compte utiliser pour d'autres opérations).
Ensuite elle rachète les parts de SCI à un prix entre 72 et 82% du prix initial (d'ou une économie de 18 à 28% sur les coûts de construction).
Ceux qui ont défiscalisé y trouvent quand même largement leur compte grâce aux conditions de défisc. de la loi Girardin.
Pour les locaux et bureaux, financement classique par recours à l'endettement.

4) Objectifs de cash-flow annuel : de 3,6M en 2005 à 20,5M en 2011.

5) Objectifs patrimoniaux : constitution d'un patrimoine net de 130 M d'ici 2011 (440M avec 310 M de dettes) -> 1900 logements et environ 135 000 m2 de bureaux et locaux industriels.
Une partie assez importante (au moins 30 à 40% d'après les prospectus que j'ai sur les différents projets) est en cours de réalisation ou à l'état de projet avancé.
La valeur de ce patrimoine étant évaluée très prudemment au prix de revient et non au prix de vente sur le marché (et comme CBO va construire elle même son parc de logements au lieu de l'acheter, le tout sur des terrains quasi-gratuits hors aménagements, la valeur réelle du patrimoine devrait être plus élevée).

6) Développement à l'international : J . De Chateauvieux a évoqué pendant la réunion un projet à Maurice (500 logements), ainsi que des perspectives à Madagascar et Mayotte.

Voilà pour l'essentiel, allez-y quand même doucement au début pour ceux qui pensent acheter, des fonds institutionnels dont l'objectif n'est pas d'avoir une foncière en portefeuille devraient vendre leurs titres à des prix intéressants (J. de Chateauvieux l'a évoqué à demi-mot), mais la liquidité risque d'être très réduite les premières semaines, et j'espère simplement que ça ne va pas être une ruée qui enverra directement le titre à 3 u +...sinon il vaudra mieux patienter pour se servir !

:hungry:

N.B - Pour les métropolitains, il y a une réunion à Paris le 17 mai (voir le site internet de CBO)

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a partir de combien tu n est plus acheteur> et encore merci.

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» a partir de combien tu n est plus acheteur> et encore merci.

Disons que ce serait bien qu'on cote à moins de 2 pour les débuts de CBO...l'idéal serait d'en avoir vers 1,50 (si des fonds veulent se débarasser de leurs titres au début parce que CBO ne correspond pas à leur profil, ce que j'espère).
Si on pense à un objectif de 7-8 pour 2011 si tout se passe bien, il ne faudrait en tout cas pas acheter à plus de 2,5 maintenant (si on vise 20% par an)

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Merci Labadie...

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Grand merci !

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En remerciements tuyau spéc.(si tu es joueur) :
Il est peut-être temps de regarder le dossier Harmony Gold.
Il s'agit d'une aurifère d'Afrique du Sud.

La chute récente du titre est due à un projet d'OPE sur sa concurrente africaine Gold Fileds. Harmony propose 1.275 titres contre une action Gold Fields.
La fin de l'OPE est fixée au 20 mai.

Si l'OPE est un échec, fort probable, le titre pourrait retourner sur une valo. + élevée.

En conclusion, pari "largement" spéculatif, il serait sage d'attendre la fin de la période de l'OPE pour voir comment le titre réagit avant déventuellement prendre position. Il y a un support technique important à 4,70.

Cordialement, JF

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» En remerciements tuyau spéc.(si tu es joueur) :
» Il est peut-être temps de regarder le dossier Harmony Gold.
» Il s'agit d'une aurifère d'Afrique du Sud.
»
» La chute récente du titre est due à un projet d'OPE sur sa concurrente
» africaine Gold Fileds. Harmony propose 1.275 titres contre une action Gold
» Fields.
» La fin de l'OPE est fixée au 20 mai.
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» Si l'OPE est un échec, fort probable, le titre pourrait retourner sur une
» valo. + élevée.
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» En conclusion, pari "largement" spéculatif, il serait sage d'attendre la
» fin de la période de l'OPE pour voir comment le titre réagit avant
» déventuellement prendre position. Il y a un support technique important à
» 4,70.
»
» Cordialement, JF

Bonsoir, et merci à vous tous qui donnez pas mal de votre temps pour nous apporter d'excellents tuyaux.
Cordialement.

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Labadie, une fois de plus merci.

Jai tenté en toute modestie de valoriser la bête comme suit :

Approche par lActif Net Réévalué :
estimations terrains constructibles:
211 h => 148 M en valeur marché (70/M2)
Aujourdhui valorisés au mieux à 21 M dans le bilan de Cbo (10/M2)
estimations terrains non constructibles :
3380 h=> 17M en valeur marché (0.5/M2)

Total valeur marché : 165 M pour un bilan qui doit être au mieux à 40M

ANR terrains: 6.7 / titre Cbo

Ajoutons les constructions : constitution d'un patrimoine net de 130 M d'ici 2011 (440M avec 310 M de dettes)

ANR immo. : 5.2 / titre Cbo

Objectif MT : 5 / titre Cbo (valo terrains avec décote)
Objectif Cbo 2011 : 12 / titre Cbo basé sur lANR (terrains + immo)
Lapproche par lANR a lavantage dêtre directement « compliant » avec les IFRS, car la notion de valeur de marché y est déjà intégrée. Donc pas de mauvaise surprise à attendre de ce coté là, au contrire si Cbo publie en IFRS, cela permettrait daméliorer ses fonds propres (IAS16).

Approche Cash Flow :

Objectifs de cash-flow annuel : de 3,6M en 2005 à 20,5M en 2011
Admettons quelle se paie 10 fois son CF 2011. Pas utile dactualiser les flux.

Objectif Cbo 2011 : 8.3 /titre Cbo

Conclusion une valorisation aux alentours de 10 en 2011 semble « largement » plausible et pourrait etre un premier objectif. Evidemment 2011, cest loin et dici là Cbo aura deja un peu vécue : appel au marché >, résultats en ligne avec Business Plan > Révision à la baisse > À la hausse >

Ravi de lire vos commentaires / questions sur cette approche.

Cordialement, JF

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Bonjour @ tous ! :waving:

Une des questions à poser est de avoir si dans un calcul d'ANR, les terrains sont pris en compte pour valoriser les foncières dans la mesure ou ils ne sont pas destinés à etre vendus > :confused:

Les spécialistes de ce type de valeurs pourraient peut-etre nous aider > :love:

Merci d'avance. :ok:

Cordialement, JF [image]

» Labadie, une fois de plus merci.
»
» Jai tenté en toute modestie de valoriser la bête comme suit :
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» Approche par lActif Net Réévalué :
» estimations terrains constructibles:
» 211 h => 148 M en valeur marché (70/M2)
» Aujourdhui valorisés au mieux à 21 M dans le bilan de Cbo (10/M2)
» estimations terrains non constructibles :
» 3380 h=> 17M en valeur marché (0.5/M2)
»
» Total valeur marché : 165 M pour un bilan qui doit être au mieux à 40M
»
» ANR terrains: 6.7 / titre Cbo
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» Ajoutons les constructions : constitution d'un patrimoine net de 130 M
» d'ici 2011 (440M avec 310 M de dettes)
»
» ANR immo. : 5.2 / titre Cbo
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» Objectif MT : 5 / titre Cbo (valo terrains avec décote)
» Objectif Cbo 2011 : 12 / titre Cbo basé sur lANR (terrains + immo)
» Lapproche par lANR a lavantage dêtre directement « compliant » avec
» les IFRS, car la notion de valeur de marché y est déjà intégrée. Donc pas
» de mauvaise surprise à attendre de ce coté là, au contrire si Cbo publie
» en IFRS, cela permettrait daméliorer ses fonds propres (IAS16).
»
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» Approche Cash Flow :
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» Objectifs de cash-flow annuel : de 3,6M en 2005 à 20,5M en 2011
» Admettons quelle se paie 10 fois son CF 2011. Pas utile dactualiser les
» flux.
»
» Objectif Cbo 2011 : 8.3 /titre Cbo
»
» Conclusion une valorisation aux alentours de 10 en 2011 semble «
» largement » plausible et pourrait etre un premier objectif. Evidemment
» 2011, cest loin et dici là Cbo aura deja un peu vécue : appel au marché
» >, résultats en ligne avec Business Plan > Révision à la baisse > À la
» hausse >
»
» Ravi de lire vos commentaires / questions sur cette approche.
»
» Cordialement, JF

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Sur les terrains et l'ANR, la construction de logements va consommer des terrains (le chiffre que j'ai entendu est de 160 ha sur les 211), donc difficile amha de les compter en plus des logements une fois qu'ils sont construits (par contre le foncier initial entre certainement en compte dans le calcul du prix de revient du logement).
Pour moi, le patrimoine net de CBO (selon les objectifs annoncés de 130 M) comprend les terrains, mais pas les plus-values éventuelles sur ventes de parcelles ou de logements que CBO ne s'interdit pas de faire, même si ce n'est pas son objectif principal.
Ces 130M sont valorisés au prix de revient, donc la valeur réelle sur le marché pourrait être plus élevée si l'immobilier se tient à peu près normalement (il faut avouer qeu c'est très loin d'être garanti, mais notre gros avantage ici par rapport à la métropole est que le nombre de logements nécessaires à la Réunion est prévu augmenter d'environ 70-80% en 20 ans vu la démographie, sur une île ou le foncier disponible est limité. Ca peut atténuer les effets d'une crise immo.)

D'un autre côté on peut espérer que de nouveaux terrains seront déclassés pendant cette période et viendront grossir le stock initial de terrains urbanisables, ils pourraient alors s'ajouter à l'ANR tant qu'ils ne sont pas construits.

Enfin, CBO n'aura pas le statut de SIIC dans les 2-3 ans à venir (phase de constitution du patrimoine). Ensuite, rien n'est encore décidé.

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Bonjour Ladabie, :waving:

Merci pour tes commentaires d'une tres grande clarté.

Cordialement, JF

» Sur les terrains et l'ANR, la construction de logements va consommer des
» terrains (le chiffre que j'ai entendu est de 160 ha sur les 211), donc
» difficile amha de les compter en plus des logements une fois qu'ils sont
» construits (par contre le foncier initial entre certainement en compte
» dans le calcul du prix de revient du logement).
» Pour moi, le patrimoine net de CBO (selon les objectifs annoncés de 130
» M) comprend les terrains, mais pas les plus-values éventuelles sur ventes
» de parcelles ou de logements que CBO ne s'interdit pas de faire, même si ce
» n'est pas son objectif principal.
» Ces 130M sont valorisés au prix de revient, donc la valeur réelle sur le
» marché pourrait être plus élevée si l'immobilier se tient à peu près
» normalement (il faut avouer qeu c'est très loin d'être garanti, mais notre
» gros avantage ici par rapport à la métropole est que le nombre de logements
» nécessaires à la Réunion est prévu augmenter d'environ 70-80% en 20 ans vu
» la démographie, sur une île ou le foncier disponible est limité. Ca peut
» atténuer les effets d'une crise immo.)
»
» D'un autre côté on peut espérer que de nouveaux terrains seront déclassés
» pendant cette période et viendront grossir le stock initial de terrains
» urbanisables, ils pourraient alors s'ajouter à l'ANR tant qu'ils ne sont
» pas construits.
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» Enfin, CBO n'aura pas le statut de SIIC dans les 2-3 ans à venir (phase de
» constitution du patrimoine). Ensuite, rien n'est encore décidé.