Vous devez savoir
ORCO PROPERTY GROUP
Forte croissance de l'activité l'an dernier

> Cette foncière présente dans le logement et l'hôtellerie en Europe de l'Est a publié un chiffre d'affaires de 71,2 millions d'euros au titre de 2004, contre 22,8 millions d'euros en 2003. Le résultat d'exploitation a plus que doublé, à 13,1 millions d'euros. L'actif net réévalué par action ressort à 34,58 euros, contre 29,5 euros à l'issue de l'exercice précédent. La direction entend poursuivre ses investissements dans de nouveaux pays avec l'implantation d'activités hôtelières en Croatie, Bulgarie, Roumanie et Russie.

NOTRE CONSEIL
prendre des bénéfices. Le titre surcote de près de 30 % par rapport à notre estimation de l'actif net réévalué (code : ORC ; Comp. C).

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mareva

La structure un peu opaque de l'actionnariat d'Orco a toujours été un signal pour une très grande prudence vis-à-vis d'un titre porté par une mode sur les investissements dans les pays de l'Est...

Je ne te comprends pas du tout là Jean Pierre...

"La société immobiliére active dans les pays d'Europe orientale vole de succès en succès. Nous tablons sur 1 poursuite du mouvement, avec une hausse de 15% par an pdant qq exercices, conservez le solde de sa position pour viser de nveaux allégements bénéficiaires vers 50€..."

Orco possède à l’heure actuelle un portefeuille diversifié, d’une présence dans les pays majeurs d’Europe Centrale et souhaite trouver un équilibre entre foncière et promoteur.

Au niveau des résultats, certifiés cette fois, par PWC, on a un CA de 71,2M€, un ebitda de 13,1M€ pour un RN de 6,6M€ (1,43€/action). C’est mieux que prévu du fait de l’excellente contribution de l’activité promotion et d’un profit exceptionnel sur le terrain Benice. Le cout de la dette baisse de 1% à 5,6%. En considérant l’OC comme de l’equity, on arrive à un Loan to Value de 27% et à un gearing de 67%. L’ANR a enfin augmenté de 17% à 34,58€ malgré une augmentation de 15% de l’action. Selon JF Ott, l’ANR devrait continuer de croître à un rythme de 15-20%/an.
Pour l’instant 2/3 du portefeuille est investi en Rep Tchèque mais cette part va diminuer à 50% au profit de la Pologne, de l’arrivée de la Croatie et de l’Allemagne (Berlin essentiellement).
Concernant Suncavi Hvar, Orca a gagné l’appel d’offre sur cette société d’Etat, c’est un point d’entrée en Croatie majeur (un peu notre St Trop). Le deal est que cette île est très sous exploitée et donc Orco va y contribuer en injectant des capitaux (renouveau de l’hôtellerie, résidence de tourisme, promotion immo). Orco souhaite après une éventuelle OPA, laisser le titre coter à la bourse de Zagreb.

Activité 1 : la foncière
CA 2004 de 3,5M€, pour 2005 on attend 7,5M€ dont 2 de cessions d’actifs. Reprise de l’activité forte depuis le début d’année et fort taux d’occupation.
2 acquisitions à Berlin d’immeubles résidentiels, d’autres à l’étude… Ceci pour profiter de la chute vertigineuse des prix à Berlin suite à l’arrêt d’une mesure incitative fiscale en immobilier.
Le Luxembourg Plaza dont la livraison est prévue début 2006
ZLOTA, un projet résidentiel ambitieux à Varsovie
Orco Business Park à 10km de Budapest

Endurance Fund
CA 2005 attendu : 3M€. L’ensemble des commissions de gestion et d’acquisition reviendront à Orco qui investira 7% en equity. Ce sera une source récurrente de revenus.

Activité 2 : promotion
CA 2004 de 57M€, pour 2005 on attend 26M€ (toujours en norme IAS2)
Benice a un formidable potentiel de développement
Kosik : JV avec GE Capital Golub

Activité 3 : MaMaison Residences
CA 2004 de 2,5M€, pour 2005 on attend 5M€
Le taux moyen et le Revpar progressent notablement.
D’autres acquisitions en cours (moscou entre autre)

Activité 4 : Orco Hotel Collection
CA 2004 de 8M€, pour 2005 on attend 9,6M€

Prévisions et Perspectives 2005-04-14
CA en IAS2 (norme comptable qui ne lisse pas les résultats d’années en années), à périmètre constant (donc sans compter toutes les nouvelles acquisitions de Croatie et autres) : 51,2M€.
Norme qui devrait être conservée par Orco a priori.
Poursuivre le développement des 2 piliers du groupe, à savoir, la foncière via l’acquisition de nouveaux actifs en privilégiant toujours le prix et la « prime location » et la promotion immobilière dans les principales villes de province en Tchéquie, Slovaquie, Hongrie, Croatie et Pologne.
Accroissement des marges opérationnelles via une gestion dynamique des coûts et une hausse des prix de vente.
Poursuite du développement de l’ »hospitality » qui devrait atteindre sa maturité d’ici 2 à 3 ans.
Investissement dans de nouveaux segments de marché : l’immobilier commercial et la gestion d’immeubles.
Implantation du savoir faire d’Orco à Berlin et en Croatie.

Mon opinion : JF Ott semble avancer ses pions intelligemment en se diversifiant sur les capitales dynamiques que sont Prague, Varsovie et Budapest. Le portefeuille est très bien diversifié (Retail, Hôtel, Bureaux, Résidentiel, Résidences hôtelières) et surtout Orco maîtrise tous les métiers de l’immobilier fondée sur l’équilibre d’une foncière et d’un promoteur.
Tout ceci apporte une cohérence à l’ensemble et surtout une grande solidité. Les dernières levées de fond, notamment via le PACEO avec la SG, va permettre à Orco de saisir des opportunités de croissance beaucoup plus facilement. Meme si Orco cote 20% au dessus de son ANR, il y a un tel potentiel dans celui-ci que je dirai qu’il reste encore une belle marge d’appréciation. Les prix sont vraiment encore à un niveau plancher dans ces pays ! Un cours d’au moins 60€ d’ici fin 2006 est possible et je vise surtout 150€, fin 2010. N’oubliez pas le BS, pour jouer l’action avec un levier 2, qui a encore une décote…

C'est ce genre de chose que je n'aime pas dans la société ORCO...

LUXEMBOURG, May 13 /PRNewswire/ -- Communiqué de presse du 13 mai 2004

Informations complémentaires sur les comptes consolidés de la
société au 31 décembre 2003, rapport des Réviseurs et distribution d'un
dividende au titre de l'exercice 2003

Extrait des Résolutions de l'Assemblée Générale du 29 avril 2004

1. Approbation des comptes

Les actionnaires ont pris connaissance du rapport de gestion et du rapport des Réviseurs d'Entreprise tel que repris ci-après :

Ci-après figurent les opinions des réviseurs sur les comptes consolidés 2003 de Orco Property Group

OPINION DE HRT Révision S. à r.l.

Au cours de notre audit, nous avons constaté la prise en compte sur base de lettres d'engagement signées en décembre 2003, d'un bénéfice de 3,5 millions d'euros provenant de la création d'un joint venture portant le projet KOSIC et de la vente d'une société portant l'immeuble 2 de l'Americka Park. La complexité de ces opérations a eu pour conséquence que leur réalisation juridique n'a pu être finalisée qu'au cours du premier trimestre 2004. A la date d'émission de notre certificat de révision, ces opérations étaient complètement réalisées et les produits de cessions encaissés suivant l'échéancier prévu par les contrats.

Nous sommes d'avis qu'en vertu du principe de primauté de la substance sur la forme, même si la réalisation juridique de ces transactions n'a pu être finalisée qu'au début 2004, la décision du Conseil d'Administration d'inclure le bénéfice dans le compte de résultat de l'exercice 2003 est adéquate.

L'analyse des écarts de conversion dans le tableau de variation des capitaux propres consolidés ne permet pas à ce jour de conclure à la correcte affectation entre le résultat et les réserves d'une perte de conversion de 485.000 euros reprise en réserves.

A notre avis, les comptes consolidés ci-joints donnent une image fidèle du patrimoine consolidé et de la situation financière consolidée d'ORCO PROPERTY GROUP S.A. au 31 décembre 2003 ainsi que, sous réserve de l'effet éventuel de la remarque reprise au paragraphe précédent, des résultats consolidés de l'exercice se terminant à cette date.

Sans remettre en cause l'opinion exprimée ci-dessus, nous attirons votre attention sur :

- les notes 2c) iii (impôts différés) et 11 de l'annexe, qui traitent respectivement des modalités de prise en compte des actifs d'impôts différés et du litige Opera Business Center, et sur les incertitudes dont sont empreintes les estimations de ces éléments,

- le changement de méthode décrit dans la note 2a) de l'annexe.

OPINION DE RSM SALUSTRO REYDEL

Au cours de notre audit, nous avons fait les constatations suivantes qui s'opposent à la certification :

- la création d'une joint-venture portant le projet Kosic a été comptabilisée en décembre 2003 sur la base d'un << memorandum of understanding >> ne comportant pas d'engagement ferme, dégageant une contribution positive au résultat net consolidé de 2,2 millions d'euros. La transaction définitive, matérialisée par un acte de vente des actions, n'a été réalisée qu'en février 2004.

- la vente d'une société portant l'immeuble 2 de l'Americka Park a été comptabilisée en décembre 2003 sur la base d'une simple lettre d'intention, dégageant une contribution positive au résultat net consolidé de 1,3 millions d'euros. La transaction définitive, matérialisée par un acte de vente des actions, n'a été réalisée qu'en février 2004.

L'incidence globale de ces constatations est une surévaluation du résultat net 2003 et de la situation nette au 31 décembre 2003 de 3,5 Millions d'euros.

- Par ailleurs, l'analyse des écarts de conversion dans le tableau de variation des capitaux propres consolidés ne permet pas à ce jour de conclure à leur correcte affectation entre le résultat et la situation nette.

En raison des faits exposés ci-dessus, nous sommes d'avis que les comptes consolidés ne sont pas, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et ne donnent pas une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.

Sans remettre en cause l'opinion exprimée ci-dessus, nous attirons votre attention sur :

- les notes 2c) iii (impôts différés) et 11 de l'annexe, qui traitent respectivement des modalités de prise en compte des actifs d'impôts différés et du litige Opera Business Center, et sur les incertitudes dont sont empreintes les estimations de ces éléments,

- le changement de méthode décrit dans la note 2a) de l'annexe.

Luxembourg et Paris, le 22 avril 2004

qu'il faut regarder... Là tu parles du bilan 2003! Les comptes 2004 ont été audités et approuvés par PWC donc aucun souci. Le directeur financier est l'ancien n°2 d'ABN AMRO Europe donc je pense qu'il n'est pas trop mauvais aussi...
Pour le reste je te laisse évaluer les perspectives!