La structure un peu opaque de l'actionnariat d'Orco a toujours été un signal pour une très grande prudence vis-à-vis d'un titre porté par une mode sur les investissements dans les pays de l'Est...

"La société immobiliére active dans les pays d'Europe orientale vole de succès en succès. Nous tablons sur 1 poursuite du mouvement, avec une hausse de 15% par an pdant qq exercices, conservez le solde de sa position pour viser de nveaux allégements bénéficiaires vers 50€..."

Orco possède à l’heure actuelle un portefeuille diversifié, d’une présence dans les pays majeurs d’Europe Centrale et souhaite trouver un équilibre entre foncière et promoteur.

Au niveau des résultats, certifiés cette fois, par PWC, on a un CA de 71,2M€, un ebitda de 13,1M€ pour un RN de 6,6M€ (1,43€/action). C’est mieux que prévu du fait de l’excellente contribution de l’activité promotion et d’un profit exceptionnel sur le terrain Benice. Le cout de la dette baisse de 1% à 5,6%. En considérant l’OC comme de l’equity, on arrive à un Loan to Value de 27% et à un gearing de 67%. L’ANR a enfin augmenté de 17% à 34,58€ malgré une augmentation de 15% de l’action. Selon JF Ott, l’ANR devrait continuer de croître à un rythme de 15-20%/an.
Pour l’instant 2/3 du portefeuille est investi en Rep Tchèque mais cette part va diminuer à 50% au profit de la Pologne, de l’arrivée de la Croatie et de l’Allemagne (Berlin essentiellement).
Concernant Suncavi Hvar, Orca a gagné l’appel d’offre sur cette société d’Etat, c’est un point d’entrée en Croatie majeur (un peu notre St Trop). Le deal est que cette île est très sous exploitée et donc Orco va y contribuer en injectant des capitaux (renouveau de l’hôtellerie, résidence de tourisme, promotion immo). Orco souhaite après une éventuelle OPA, laisser le titre coter à la bourse de Zagreb.

Activité 1 : la foncière
CA 2004 de 3,5M€, pour 2005 on attend 7,5M€ dont 2 de cessions d’actifs. Reprise de l’activité forte depuis le début d’année et fort taux d’occupation.
2 acquisitions à Berlin d’immeubles résidentiels, d’autres à l’étude… Ceci pour profiter de la chute vertigineuse des prix à Berlin suite à l’arrêt d’une mesure incitative fiscale en immobilier.
Le Luxembourg Plaza dont la livraison est prévue début 2006
ZLOTA, un projet résidentiel ambitieux à Varsovie
Orco Business Park à 10km de Budapest

Endurance Fund
CA 2005 attendu : 3M€. L’ensemble des commissions de gestion et d’acquisition reviendront à Orco qui investira 7% en equity. Ce sera une source récurrente de revenus.

Activité 2 : promotion
CA 2004 de 57M€, pour 2005 on attend 26M€ (toujours en norme IAS2)
Benice a un formidable potentiel de développement
Kosik : JV avec GE Capital Golub

Activité 3 : MaMaison Residences
CA 2004 de 2,5M€, pour 2005 on attend 5M€
Le taux moyen et le Revpar progressent notablement.
D’autres acquisitions en cours (moscou entre autre)

Activité 4 : Orco Hotel Collection
CA 2004 de 8M€, pour 2005 on attend 9,6M€

Prévisions et Perspectives 2005-04-14
CA en IAS2 (norme comptable qui ne lisse pas les résultats d’années en années), à périmètre constant (donc sans compter toutes les nouvelles acquisitions de Croatie et autres) : 51,2M€.
Norme qui devrait être conservée par Orco a priori.
Poursuivre le développement des 2 piliers du groupe, à savoir, la foncière via l’acquisition de nouveaux actifs en privilégiant toujours le prix et la « prime location » et la promotion immobilière dans les principales villes de province en Tchéquie, Slovaquie, Hongrie, Croatie et Pologne.
Accroissement des marges opérationnelles via une gestion dynamique des coûts et une hausse des prix de vente.
Poursuite du développement de l’ »hospitality » qui devrait atteindre sa maturité d’ici 2 à 3 ans.
Investissement dans de nouveaux segments de marché : l’immobilier commercial et la gestion d’immeubles.
Implantation du savoir faire d’Orco à Berlin et en Croatie.

Mon opinion : JF Ott semble avancer ses pions intelligemment en se diversifiant sur les capitales dynamiques que sont Prague, Varsovie et Budapest. Le portefeuille est très bien diversifié (Retail, Hôtel, Bureaux, Résidentiel, Résidences hôtelières) et surtout Orco maîtrise tous les métiers de l’immobilier fondée sur l’équilibre d’une foncière et d’un promoteur.
Tout ceci apporte une cohérence à l’ensemble et surtout une grande solidité. Les dernières levées de fond, notamment via le PACEO avec la SG, va permettre à Orco de saisir des opportunités de croissance beaucoup plus facilement. Meme si Orco cote 20% au dessus de son ANR, il y a un tel potentiel dans celui-ci que je dirai qu’il reste encore une belle marge d’appréciation. Les prix sont vraiment encore à un niveau plancher dans ces pays ! Un cours d’au moins 60€ d’ici fin 2006 est possible et je vise surtout 150€, fin 2010. N’oubliez pas le BS, pour jouer l’action avec un levier 2, qui a encore une décote…