enfin dimanche dernier sur m6 il y avait une émission sur l'immobilier et quand j'ai vu une demoiselle payer 140000 euros un studio de 28 mètres carrés, je me suis dit que ca frisait le ridicule.Dans ma région on peut presque acheter une maison à ce prix , et pourtant j'habites dans une ville dynamique.

J'ai vendu en décembre 2003 (à des étrangers) et je suis redevenu locataire.
Aujourd'hui, je crois que le potentiel de hausse est beaucoup plus limité que le potentiel de baisse.

"Pensez-vous qu’il soit intéressant d’acheter sa résidence principale
» maintenant (pour info. A Paris)." Oui. Mais à condition de faire une bonne affaire, ce qui me semble difficile (mais pas impossible) dans un marché où les prix sont élevés.

Pour les arguments à l'achat, j'ai l'impression que ce sont toujours les mêmes :

1/ Les taux sont bas. Oui mais la hausse des prix a largement compensée (voire dépassée) la baisse des taux. Et une prochaine hausse des taux aura certainement un impact sur les prix de l'immo.
2/ Oui par rapport à Londres c'est moins cher. Sauf qu'à Londres le niveau de vie n'est pas le même (un cadre londonien peut y gagner entre 3 et 7 fois plus qu'un cadre parisien).
D'autre part tout le monde met l'accent sur Londres, mais qui évoque Bruxelles (ce n'est pas le 1/3 monde où la disparité des salaires avec la France est bien moins forte qu'avec l'Angleterre et où l'on trouve de l'immo à moins de 1000€/m2>
3/Les logements sont "relativement" rares. A des prix corrects oui. Sinon, il y a quand même pléthore de biens de mauvaise qualité à vendre à des prix "de folie". Quant aux provinciaux ont-ils les moyens d'acheter aux prix actuels> Si ce n'est pas le cas la baisse viendra forcément des vendeurs pour que la transaction s'effectue.
"La tendance de fond est haussière" mais dans une société mondialisée, on peut aussi redouter quelques craquements venant de Londres ou d'Espagne >
4/ Oui les étrangers achètent. Je crois que le cas s'est déjà produit dans les années 70 en Auvergne avec des achats d'étrangers. Je me demande bien ce qu'ils sont devenus depuis >

Voilà le marché me semble spéculatif et les rendements locatifs très faibles (sur Paris) par rapport à d'autres classes d'actifs. Le rendement moyen d'un appart à Paris est je crois de l'ordre de 4,5% (avant fiscalité, frais de gestion si le bien est confié à un pro ou implication personnelle (cela représente aussi un coût) soit un PE de 22,2 avec des perspectives de croissance qui me semble limitées. Sur le marché boursier on peut trouver le même rendement avec un PE deux fois moindre (cf SG ou BNP même si je ne suis pas fan de ces valeurs) avec des perspectives de croissance des bénéfices qui me semble plus importante que l'immo et une liquidité totale.

Bon dimanche

Quand j'avais acheté ma maison en 96, le notaire qui me l'avait vendue avait dit ceci: " quand vous achetez un bien immobilier, pensez toujours à la revente avant de signer l'acte définitif"
le meme notaire a vendu ma maison fin 2004 car j'ai dû partir pour cause de mutation. PV= 70%.
Etes vous sûr de ne pas muter, il y a aussi les divorces et autres évènements plus ou moins dramatiques..S'il faut vendre rapidement, êtes vous sur de récupérer vos billes> Voilà la bonne question actuellement avant d'acheter.
Je suis actuellement locataire car le capital dégagé ne me permet pas d'acheter dans de bonnes conditions. Les sous sont placés sur de vieux PEL, les intérets dégagés viennent en déduction de mon loyer. Ce qui fait que je ne paye vraiment pas cher pour habiter en plein centre ville d'une ville agréable à vivre (bord de mer).Et j'ai tjrs mon capital. Si le marché se retourne, j'acheterai. Si il ne se retourne pas, je reste en location avec l'assurance d'être libre. En effet, il faut que j'intègre la modification de la famille, mes enfants vont bientôt partir. Donc pourquoi acheter une grande maison chère, alors que dans qq années on ne sera plus que 2>
En plus, avec les De robien qui arrive sur le marché, il ne sera pas difficile de louer des biens de qualité et comme il y aura pléthore d'offre, les loyers devraient baisser.
Au final, je suis baissier sur le marché immobilier actuellement, les prix ont atteint de tels sommets. Mais je peux me tromper....

Je ne retrouve plus un exemplaire du mensuel du "Le particulier" (que je conseille vivement) dans lequel un graphique évolution du prix m² / évolution des revenus sur Paris montrait que on était revenu à un écart du même ordre que celui de la bulle des années 90. Cela ne peut pas durer longtemps ou tout au moins un écart qui continue à s'agrandir.

Pour ton choix, cela dépend aussi du % de ton apport personnel. Personnellement, je suis propriétaire sur Paris (92) et m'interrogeais sur m'agrandir (passer de 80 à 100-110 m²) avec un apport représentant 50 % du coût. Après réflexion, je préfère attendre 1 ou 2 ans. Le capital placé me rapporte 20 % net par an (enfin, ma moyenne depuis 2002...) et entre cela et la baisse du prix du m², je pense plus que compenser la hausse des taux. Mais cela n'engage que moi.

Enfin, si c'est pour louer, je pense qu'il n'y a pas photo : excepté peut être placement type De Robien, sur Paris cela ne vaut pas la peine actuellement (évolution prix du m² >> évolution prix de lcoation). De ce coté, le meilleur placement "immobilier" reste les parking : investissement modéré, peu de charges, pas de prise de tête de choix de locataire, risque de squat très limité... Attention, il faut mieux acheter 2 ou 3 lots en même temps (sinon pour 1, les frais de notaire sont élevés !).

Perso, je pense que tout dépend de ton optique d'achat. Tu dis que c'est pour ta résidence principale. Comme le disait un autre intervenant, à mon avis, si tu sais que tu vas rester là à coup sûr (ou presque) pour 10 ans ou plus tu as peu de chances d'y perdre à mon avis car
1° ton loyer coûtera à peine moins cher que ton crédit
2° sur 10 ans ou plus, tu as de grandes chances de pouvoir récupérer ton prix d'achat à la revente si tu es patient car 1 cycle entier de l'immo aura sûrement eu lieu d'ici là

Par contre, je trouve presque tous tes arguments à l'achat faibles :

» Plusieurs arguments plaident en faveur d’un achat :
»
» 1 – les taux sont historiquement bas

oui, justement, ça veut dire qu'ils vont peut être remonter ce qui fera chuter l'immobilier

» 2 – le prix de l’immobilier à Paris n’est pas très cher en comparaison des
» prix londoniens par exemple

ça c'est les arguments de la FNAIM pour "gogo" ; une comparaison simple : combien y'a-t-il de banquiers à Londres qui gagnent des fortunes (et font donc monter le prix de l'immobilier) > et à Paris >> beaucoup moins c'est sûr... Et effectivement, Bruxelles et Berlin viennent nous rappeler à la réalité

» 3 – les logements sont « relativement » rares à Paris et de plus en plus
» de provinciaux viennent s’installer à Paris ; ce qui devrait pousser les
» prix de l’immobilier vers le haut. La tendance de fonds étant haussière,
» il vaudrait mieux acheter moins cher aujourd’hui que de payer plus cher
» demain et après demain (Offre<Demande)

non, la tendance de fond (sur 50 ans) va devenir baissière pour 2 raisons simples, toutes les deux démographiques en fait :
-la population européenne (et française mais dans une moindre mesure) va diminuer et ça c'est quasi certain grâce à la démographie
-la génération du baby boom qui va prendre sa retraite va avoir tendance à s'installer dans le Sud (et je les comprends)

ce qui peut soutenir les prix de l'immobilier ce sont bien sûr les tendances au divorce et à la recomposition des familles mais j'ai l'impression (ce n'est qu'une impression) qu'on est arrivé au bout de ce process.

» 4- De plus, beaucoup d'investisseurs étrangers investissent à Paris
» (appart + bureaux).
»

Euh, là non plus c'est faux. Beaucoup d'investisseurs étrangers spéculent mais n'investissent pas (cf reventes à la découpe). Je te rappelle que les acheteurs US étaient prépondérants à Paris (pour les bureaux) en 96,97.. et que maintenant ils revendent !

Pour tes arguments contre :

»
» En revanche d’autres voix se font attendre actuellement pour dire que
» l’immobilier devrait cracker :
»
» 1 – l’immobilier est cher et la situation économique actuelle devrait
» limiter les achats entraînant Offre > Demande
» L'endettement des ménages continue de s'aggraver.
» 2 – les investisseurs se dirigent actuellement vers la Bourse devant
» entraîner Offre > Demande sur l’immobilier

la bourse en Europe continentale compte pour quantité négligeable dans les avoirs
»
» Tant que les acheteurs sont là, j’ai du mal à comprendre comment les prix
» à Paris pourraient baisser. De plus, le marché immobilier actuel n’est pas
» spéculatif, il faut savoir que seulement 45% des français sont
» propriétaires.

1° est-ce que les acheteurs sont là >>> surtout vont-ils rester à ces prix > si la réponse est non, les prix peuvent baisser facilement (et dans l'immobilier, quand ça baisse, on sait que ça ne baisse pas mais que ça krache en raison de l'illiquidité de ce truc)

2° sisi, le marché est spéculatif (cf la revente à la découpe et les chasseurs d'appart)

3° ça fait des dizaines d'années que 45% des français sont proprio ; tous les autres ne se destinent pas à la propriété (par choix ou par coût)

»
»
» Vos avis m’intéressent, et comme vous l’avez compris je me pose quelques
» questions.
» D’avance merci.:)
»
» Cordialement, JF

voilà, pas de réponse tranchée, mais j'espère t'avoir aidé un peu...

» Nous entendons tout et son contraire : ça va baisser, ça va stagner ou ça
» va fortement monter !

Pour avoir un raisonnement froid, il faut le faire en franc constant ou faire un rapport salaire moyen/ prix d'acquisition pour un produit similaire.

Impression perso : les prix sont historiquement élevés, voire très élevés. La bonne question est certainement : sommes-nous proches de la fin de la hausse>, plutot que : faut-il s'attendre à une seconde accélération>

55 % de non-propriétaires, et probablement un peu plus qui ne peuvent raisonnablement pas l'être...