Hello,

Propriétaire d'un appartement que je loue via une agence, mon rendement n'est pas glorieux, mais a le mérite de tomber tous les mois sur mon compte en banque.

Je me pose la question de la solution que je pourrais mettre en concurrence avec ma situation actuelle: vendre mon appartement et placer la somme (environ 150000 euros) sur un support qui me procurerait un revenu mensuel.

Ma question: quel serait, à votre avis, le meilleur support de placement pour obtenir un revenu mensuel *disponible*>
Il faudrait que le capital reste disponible à peu de frais pour un éventuel ré-investissement.

Je ferai ensuite le calcul complet (loyers - impots fonciers - CSG/CRDS - impots sur le revenu) versus (revenus de placement du produit de la vente - CSG/CRDS/impots de sur le revenu - frais de vente de l'appartement)

Merci pour votre aide.

Quelle est la durée envisagée pour ce placement>

» Je ferai ensuite le calcul complet (loyers - impots fonciers - CSG/CRDS -
» impots sur le revenu) versus (revenus de placement du produit de la vente
» - CSG/CRDS/impots de sur le revenu - frais de vente de l'appartement)

Si on prend en compte les frais de vente de l'appartement dans la comparaison ET que l'horizon de placement est inférieur à deux ou trois ans, il est évident qu'il faut garder la "solution" actuelle. J'aurais tendance à dire qu'il ne fallait pas, au départ, choisir cette solution car l'immobilier est forcèment un placement long terme...
Et en plus, ce n'est pas logique de mettre sur le dos du nouveau placement le coût de liquidation de l'ancien!

--
jean-marie

Quelques questions :
- cherches-tu une rentrée d'argent régulière > mensuelle comme les loyers actuels >
- as-tu du temps à consacrer à une gestion active de portefeuille >
- as-tu une préférence pour un secteur > Rester dans l'immobilier, mais sous forme papier, plus liquide > Ou tout autre choix opportuniste >
- ton placement immob est-il le fruit d'un excédent de trésorerie, que tu peux consacrer à 100% à l'achat d'actions > Ou vas-tu régulièrement entamer ton capital (et donc vendre des titres >) pour en vivre >

Ne tombe en tous cas pas dans le piège des titres à haut rendement, en les analysant à froid ; toutes les bancaires vont par exemple te sembler bon marché, mais leur distribution de dividendes ne sera plus comparable à ceux qui ont été versés par le passé, et les cours peuvent encore fléchir (--> augmenter artificiellement le % de rendement)

N'oublie pas non plus que dans un contexte de retour d'inflation, l'immobilier locatif, avec loyers indexés sur le prix de la vie, peut améliorer sa rentabilité sans effort, tandis que les marchés dans leur ensemble, à mon avis, vont végéter jusque mi-2009, le temps que les entreprises commencent à décevoir en termes de résultats, que les analystes réajustent les prévisions en fonction des ces premières annonces, bref que le marché s'autorégule et retrouve une dynamique encourageante.

vu le debut de baisse de l'immobilier qui va s'accélerer cela me semble pertinent de vendre maintenant avant qu'il ne soit trop tard pour placer l'argent sur des supports sécurisé

» Hello,
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» Propriétaire d'un appartement que je loue via une agence, mon rendement
» n'est pas glorieux, mais a le mérite de tomber tous les mois sur mon
» compte en banque.
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» Je me pose la question de la solution que je pourrais mettre en
» concurrence avec ma situation actuelle: vendre mon appartement et placer
» la somme (environ 150000 euros) sur un support qui me procurerait un
» revenu mensuel.
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» Ma question: quel serait, à votre avis, le meilleur support de
» placement pour obtenir un revenu mensuel *disponible*>
» Il faudrait que le capital reste disponible à peu de frais pour un
» éventuel ré-investissement.
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» Je ferai ensuite le calcul complet (loyers - impots fonciers - CSG/CRDS -
» impots sur le revenu) versus (revenus de placement du produit de la vente
» - CSG/CRDS/impots de sur le revenu - frais de vente de l'appartement)
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» Merci pour votre aide.

» Hello,
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» Propriétaire d'un appartement que je loue via une agence, mon rendement
» n'est pas glorieux, mais a le mérite de tomber tous les mois sur mon
» compte en banque.
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» Je me pose la question de la solution que je pourrais mettre en
» concurrence avec ma situation actuelle: vendre mon appartement et placer
» la somme (environ 150000 euros) sur un support qui me procurerait un
» revenu mensuel.
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» Ma question: quel serait, à votre avis, le meilleur support de
» placement pour obtenir un revenu mensuel *disponible*>
» Il faudrait que le capital reste disponible à peu de frais pour un
» éventuel ré-investissement.
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» Je ferai ensuite le calcul complet (loyers - impots fonciers - CSG/CRDS -
» impots sur le revenu) versus (revenus de placement du produit de la vente
» - CSG/CRDS/impots de sur le revenu - frais de vente de l'appartement)
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» Merci pour votre aide.

Tout dépend du risque que tu es prêt à assumer.

- Risque zéro, les sicav monétaires te donneront 6 000 euros net (si tu ne fais pas d'autres opés de bourse).
- Risque faible mais non nul (1 à 2 sur une échelle de 10), demandant une gestion d'une demi-heure par jour et de deux bonnes heures le week-end. On peut envisager autour de 2% brut mensuels du capital avec des fluctuations légèrement négatives et des poussées à 5% le mois. Je termine le back-testing. Me contacter.
- Risque plus important (3 à 4 sur la même échelle), demandant une gestion plus importante (disponibilité aux heures de bourse), une forme de day-trading que je suis en train d'évaluer et qui pour l'heure paraît efficace. Rendement et risques en rapport, mais les animateurs du site annoncent 75% de réussite sur les trades. Difficile de faire mieux. . On peut se faire une idée à cette adresse http://forum.tradingxp.fr/viewforum.php>f=36. L'abonnement aux infos est pour l'heure de 15 euros le mois.

» Quelle est la durée envisagée pour ce placement>

- horizon de placement: court (quasi disponible)

» Si on prend en compte les frais de vente de l'appartement dans la
» comparaison ET que l'horizon de placement est inférieur à deux ou trois
» ans, il est évident qu'il faut garder la "solution" actuelle. J'aurais
» tendance à dire qu'il ne fallait pas, au départ, choisir cette solution
» car l'immobilier est forcèment un placement long terme...

- j'ai investi il y a environ 7 ans, c'est déjà pas mal long terme :)

» Et en plus, ce n'est pas logique de mettre sur le dos du nouveau placement
» le coût de liquidation de l'ancien!

- Si, car du point de vue de mon patrimoine global, je dois comparer la solution "je ne fais rien" avec la solution "je fais quelque chose".

» - cherches-tu une rentrée d'argent régulière > mensuelle comme les loyers
» actuels >
Oui, absolument

» - as-tu du temps à consacrer à une gestion active de portefeuille >
Non, pas assez

» - as-tu une préférence pour un secteur > Rester dans l'immobilier, mais
» sous forme papier, plus liquide > Ou tout autre choix opportuniste >
Non, je veux du sécurisé ou quasi sécurisé

» - ton placement immob est-il le fruit d'un excédent de trésorerie, que tu
» peux consacrer à 100% à l'achat d'actions > Ou vas-tu régulièrement
» entamer ton capital (et donc vendre des titres >) pour en vivre >
C'est un excédent de tréso

» - Risque zéro, les sicav monétaires te donneront 6 000 euros net (si tu ne
» fais pas d'autres opés de bourse).
4% net> Quelle SICAV>

Merci

» - horizon de placement: court (quasi disponible)

C'est ce que je craignais

» - j'ai investi il y a environ 7 ans, c'est déjà pas mal long terme :)

Ce n'est que la moitié du temps nécessaire pour être éxonéré de la plus-value de revente.

» - Si, car du point de vue de mon patrimoine global, je dois comparer la
» solution "je ne fais rien" avec la solution "je fais quelque chose".

Ne fais rien. Avec ce handicap des frais de sortie, aucune solution à court terme ne me parait financièrement plus avantageuse que le maintien de la situation actuelle. Eventuellement tu peux essayer d'amèliorer le rendement en t'occupant toi-même de la location mais ça prend un peu de temps.

--
jean-marie

» » - Risque zéro, les sicav monétaires te donneront 6 000 euros net (si tu
» ne
» » fais pas d'autres opés de bourse).
» 4% net> Quelle SICAV>
»
» Merci

CAAM Treso Institution (par exemple) est sur un rythme de 4,2 % l'an. Il y en a une bonne vingtaine qui donnent plus de 4%. Tous les sites de bourse t'en sortent une liste, tu n'as plus qu'à taper dedans

» - Risque faible mais non nul (1 à 2 sur une échelle de 10), demandant une
» gestion d'une demi-heure par jour et de deux bonnes heures le week-end. On
» peut envisager autour de 2% brut mensuels du capital avec des fluctuations
» légèrement négatives et des poussées à 5% le mois. Je termine le
» back-testing. Me contacter.

Message pour Olivier 23, boîte mail en indigestion de courriers

» » - Risque faible mais non nul (1 à 2 sur une échelle de 10), demandant
» une
» » gestion d'une demi-heure par jour et de deux bonnes heures le week-end.
» On
» » peut envisager autour de 2% brut mensuels du capital avec des
» fluctuations
» » légèrement négatives et des poussées à 5% le mois. Je termine le
» » back-testing. Me contacter.
»
» Message pour Olivier 23, boîte mail en indigestion de courriers

Oups!
Je ne me souvenais plus que j'avais choisi cette boîte mail!
J'ai effacé les 500 messages de spam.
C'est OK à présent.
Merci