Si j'ai bien compris, la date d'ouverture du PEL est antérieure au 07/02/94. Aussi le taux d'intérêt facial du PEL devrait être à 6% (prime d'Etat incluse). Or, au delà de10 ans, la prime et les droits à prêts sont bloqués aux niveaux atteints au 10e anniversaire. Le plan est de surcroît gelé. Il s'agit donc d'un superlivret rémunéré à 4,62% avant impôt (taux sans prime).
Au delà de 12 ans, la fiscalité qui s'applique au PEL est:
-11% de CSG/CRDS chaque 31/12 sur les 4,62% gagnés durant l'année, soit -0,51% environ
-au choix, imposition des intérêts au barème progressif sur le revenu ou au taux fixé par le prélèvement forfaitaire libératoire, soit depuis le 1er janvier 2008 18%. Avec le PFL à 18%, cela fait une imposition de 18% de 4,62% soit environ -83cts

Au total, sur un PEL au taux facial de 6%, ayant plus de 12 ans et en optant pour le PFL, on obtient un taux d'intérêt net de 3,28%.
Comme placement sans risque de court terme (1 à 2 ans), ce rendement est correct. Même à quatre, l'assurance vie à effet de cliquet n'est pas autant avantageuse tant les rendements des obligations à LT sont bas, tant la fiscalité reste importante et tant les risques sur les instutions financières existent.

Le taux du prêt, en cas de crédit, devrait être à 6,32%.
La durée du crédit et le montant de celui-ci seront fonction de la prime d'intérêt accumulé (hors prime d'Etat). En règle général, les gens sont déçus par le montant et la durée du prêt qu'ils pourraient contracter grâce à un PEL. En effet, les intérêts cumulés qui servent de base au calcul du crédit sont le plus souvent trop faibles pour bénéficier d'une durée ou d'un montant de prêt élevés. Pour savoir, rien de mieux que de demander une simulation de prêt à son banquier.

Si l'objectif est d'acheter une maison dans moins de quatre ans, ce PEL convient bien. Gonfler les livrets A, B, et LEP, livrets jeunes de la famille seraient encore plus profitables. Les conditions d'octroi du prêt à partir des droits acquis, sans doute, ne présentent qu'un intérêt fort limité (à vérifier avec la simulation). Ce lien devrait vous permettre de vous faire une idée un peu plus précise si vous connaissez le montant total des droits acquis:
http://www.cbanque.com/credit/module/pretpel.php
Cordialement

--






Graham

» Sachant que je compte devenir propriétaire dés que le marché immo aura
» bien chuté (ce qui a l'air de s'amorcer)

"Bien chuté " c'est combien pour toi > -20 -30% > Plus >

j'ai acheté en 2002 et à l'époque tout le monde me conseillait d'attendre un repli du marché ! résultat : les prix ont presque doublé depuis !
Pour rappel, les prix de l'immo ont grimpé de 3.6 % en 2007.

Ci-dessous un lien utile
http://www.fnaim.fr/infos/prix-immobilier/IMPA_2007-12.pdf

Amicalement.

Bonsoir a66b,

J'ai longtemps pensé que, même si les prix immobiliers étaient complètement surrévalués en France, il était assez peu probable que les prix baissent beaucoup en monnaie nominale. Par contre, je pensais que la baisse se ferait via l'inflation: inflation des prix à la consommation (3% à 4% par an sur plusieurs années) , stagnation des salaires et du pouvoir d'achat, non revalorisation des biens immobiliers pour 10 à 15 ans. Ce qui aurait conduit à une baisse en monnaie constante (corrigée de l'inflation) de moitié sur une dizaine d'année.
Il se pourrait que la baisse des prix se fasse en monnaie nominale de façon plus forte qu'il n'était pour lors prévu. Les raisons à cela:
-restriction du crédit à l'habitat: les banques françaises ont depuis 6 mois déjà restreint l'accès au crédit. 15% des demandes sont rejetées contre 3-4% il y a un an.
-diminution des risques pour les banques: augmentation de la marge des banques, réduction de la durée d'emprunt, refus d'emprunt sans apport conséquent.
-augmentation du taux de défaillance (voir cas taux variable Crédit Foncier de France)
-augmentation du nombre de renonciation: 25%
-augmentation des stocks dans le neuf surtout mais aussi dans l'ancien ainsi qu'augmentation des délais de vente
-moral des ménages au plus bas depuis 1987 (pouvoir d'achat, retraite, précarisation des classes moyennes, précarisation des conditions salariales)
-défiance des acquéreurs potentiels (baisse des prix anticipée notamment par comparaison avec les marchés immobiliers étrangers: US, espagne, par exemple

Ces quelques points suffisent à obliger à être particulièrement circonspect.
Les marchés immobiliers étant très inertiels, il convient de patienter quelques années (4ans au moins), le temps d'observer la manifestation dans les prix de toutes ces caractéristiques à rebours de la passée tendance anormalement haussière.

Cordialement.

--






Graham