» La particularité... C'est le levier..

Excellente analyse...

Le terrain "immo" est terriblement politique, c'est la pierre angulaire du projet gouvernemental, et je ne crois absolument pas que nos politiques resteront les bras croisés en attendant l'effondrement total du systeme.

La déduction des intérets d'emrunts par exemple, limités a 20% des intérets les cinq premieres anées, pourraient tres bien etre accru en faveur des primos... C'est un des leviers de Sarko. Ils n'ont pas voulu tout mettre a départ pour en garder sous le coude. Le booste sur les promoteurs, mais aussi des foncieres, serait substanciel...

Sur le plan bilanciel, Fonciere des Régions est surement un bon plan. Mais les Etats et les Banques Centrales s'activent terriblement en ce moment...

De plus, meme si le mouvement de concentration fusion du BTP et des foncieres est du passé (vu la situation Espagne-Uk) il y a une grande quantité de capitaux prets a venir en aide...

Personne ne voudra un effondrement "dot-com" de ce secteur fondamental des politiques actuelles... Au passage en revanche, c'est la pratique du crédit qui va maintenant passer des TRES mauvaises années...

Dans la meme thématique... Je viens de voir le dossier LNC (dont j'ignorai l'existence jusqu'a ce jour !)

"Introduite" a 21 euros il y a un an, elle cote 7,3 euros. Orco vient de prendre un ticket de 5% a 7,5 euros (un investissement marginal de 5Me).

Son PER est de 2,5 années de profit ! (non révisé a la baisse).

» Bonjour,
»
» J'ai racheté ma position Thomson qui a bien payé. A la recherche d'autres
» opportunités de VAD, je pense en avoir trouvé une belle...
»
» Foncière des régions est une foncière plus ou moins classique : CB de 3.1
» Mds€ à 76€, 73% de gestion immobilière (3/4 de bureaux, le reste logements
» et sites logistiques) et pour le reste acquisition et gestion de murs
» d'exploitation.

Aujourd'hui selon bourso le patrimoine est
52% bureaux
le reste en logements en allemagne en murs commerciaux sites logistiques parkings. Pas si mauvais.

» La particularité... C'est le levier.. Le patrimoine est (ou plutôt était
» vu le contexte) estimé à 13.9 Mds€ fin mai 2007... avec 7.6 Mds d'euros de
» dettes... soit plus de 2 fois la capitalisation boursière du jour !! et 2
» fois ses fonds propres fin 2006.

Un levier de 2 pour 1 de fonds propres c'est pas delirant. N'envisagerait tu pas d'acheter un appart de 100 avec un apport de 33 pour le donner en location > Et meme si ensuite l'appart baisse de 50% et que le revenu paye interets et amortissements de l'emprunt sur 20 ans ou est le probleme>

» L'ANR était à 117.5 € au 30/6. Mais imaginons que depuis la valeur du
» portefeuille perde 20% soit 13.9x.2 = 2.8 M€ soit 70 € par titre environ...
» sans compter que tous les covenants sauteraient !

Les dettes en immobilier doivent etre long terme. PAs d'exigibilité pas de probleme de liquidité ce qui est le pb actuellement
L'echelonnement de remboursement de la dette est ESSENTIEL a connaitre. Si le remboursement est dans 20 ans il y a longtemps que tout aura changé et ta VAD debouclée.

Quand a la valorisation de l'actif j'imagine que tu envisages des provisions pour depreciations pour envisager des covenants qui sautent. Je doute que les covenants soient sur des estimations de valeur plutot que sur la capacite a honorer les interests et amortissements. D'autre part l'estimation parle de valeur de remplacement ... c'est peu etre en valeur de reconstruction qui ne baisse pas

Dans le jeu de quilles mondial je doute que on fasse tomber des acteurs immobiliser qui ont un REX de 4 ou 5 fois les interets sur de simples evaluations de valeur de patrimoine. IL faut donc demontrer la faibless future de ce REX, et/ou une exigibilité de principal de dette, a breve echeance, qui serait difficile a refinancer pour etre confiant dans la VAD

» En plus, la foncière a racheté plein de choses récemment, à fort prix. Par
» exemple, en juillet dernier, probablement au plus haut du marché, la tour
» gan à 480 M€ soit 7500 € le mètre carré ; 35% d'une foncière italienne en
» février dernier, un portif allemand fin 2006, 100 M€ de bureaux auprès
» d'eiffage le 15/1, 6 hôtels en italie en novembre,

Aujourd'hui patrimoine 18 Mde

» Par ailleurs, la foncière vient d'emprunter 450 M€... Aujourd'hui, vu la
» conjoncture et la réputation des foncières, j'aimerais bien savoir à quel
» taux d'intérêt...

Emprunter pour l'immobilier cet normal.

»
» Je pense que cette société, vu son levier, va très mal finir... 20% de
» baisse du marché c'est tout à fait entendable selon moi, sans compter le
» renchérissement du crédit...
»
Je ne suis pas specialiste de l'immobilier.
Peut etre que Fonciere des Regions est mauvais mais je n'en vois pas la demonstration dans ce que tu as dis.

Peux tu poursuivre ton analyse>

Cordialement,

Hubisan

--
Hubisan
Investisseur GARP : growth at reasonable price