Auriez-vous l'amabilité de poster les différents articles sur le marché immobilier, publié dans le dernier Investir, et plus particulièrement celui de Jean-Pierre Petit> Par avance, merci.

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Graham

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mareva

TABLE RONDE
Marché du logement : vers la stabilisation des prix à court terme
Pour dresser l'état des lieux du marché immobilier, nous avons réuni Jean-Michel Ciuch, directeur des études et des expertises du Crédit Foncier, Olivier Eluère, de la direction des études économiques du Crédit Agricole, Jean-Pierre Petit, directeur de la recherche économique et de la stratégie d'Exane BNP Paribas, et Jean-Philippe Ruggieri, directeur général adjoint de Nexity Logement. Voici leurs réponses.

Le marché marque le pas

On assiste depuis quelques mois à un tassement de l'évolution des prix et du nombre de transactions. Comment l'interpréter >

Jean-Michel Ciuch. Depuis deux ou trois ans, nous constatons effectivement un tassement dans certains secteurs et pour certaines catégories de biens. C'est tout à fait normal, et c'est même une bonne chose, puisque cela permet de resolvabiliser une partie de la demande. Et cela n'empêche pas qu'il y ait des secteurs ou des catégories de biens pour lesquels les prix et la demande demeurent très soutenus.

Nous connaissons, depuis une dizaine d'années, une situation historique exceptionnelle, avec des niveaux de construction et de ventes ainsi qu'une inflation immobilière qu'on n'a jamais connus. Il était évident que surviendrait un moment où la demande solvable finirait par s'essouffler.

Jean-Philippe Ruggieri. Pour apprécier l'évolution des prix, il faut tenir compte de la localisation de l'offre. Si vous comparez les prix d'un immeuble que nous construisons aujourd'hui à Nangis, en Seine-et-Marne, avec ceux d'un immeuble construit hier à Paris, où on ne trouve plus de terrains, vous en déduirez que les prix ont baissé, ce qui n'est pas vrai. C'est la localisation de l'offre qui a changé. Il y a un niveau de prix au-dessus duquel on ne peut pas passer. Tout l'enjeu, c'est de continuer à s'adresser à la plus large base de clientèle, là où la demande reste très forte. Le problème est de savoir si l'offre correspond ou pas à la demande solvable. Mais la pression de la demande est telle qu'il ne peut pas y avoir de baisse.

Olivier Eluère. Il y a deux raisons qui expliquent pourquoi le marché se tasse, en dépit d'une demande soutenue et d'un contexte financier qui reste favorable. La première, c'est que la solvabilité des ménages est de plus en plus dégradée. Le taux d'effort d'un nouvel acquéreur - ce qu'il rembourse par rapport à son revenu - est passé d'à peu près 22 % il y a huit ans à 30 % en moyenne aujourd'hui. Pour certains ménages, c'est beaucoup plus. Les primo-accédants à revenus modérés peuvent de moins en moins acheter, sauf à faire des concessions importantes sur la qualité du bien, sa surface ou son emplacement. La part des primo-accédants se réduit au profit des ménages qui revendent un bien pour en acheter un autre. Or, c'est sur les primo-accédants que repose la liquidité du marché.

L'autre raison, c'est la baisse des taux de rendement locatif. A Paris, un investisseur qui achète aujourd'hui peut espérer un taux de rendement initial annuel brut de 3,8 %, contre 7 % à peu près il y a cinq ans. Le placement immobilier (hors plus-values éventuelles) rapporte globalement à peine plus que le placement sans risque dans une obligation d'Etat. Il est probable que les investisseurs potentiels vont être plus hésitants et plus sélectifs.

Jean-Michel Ciuch. Le problème de la solvabilité se traduit très concrètement sur le marché par des effets de seuil. Il y a un plafond de prix quasi stable et un plancher qui remonte. A Lille, un promoteur a voulu accroître ses prix de 10 %, de 3.000 #euro; à 3.300 #euro;. Il n'a pas pu le faire. Il n'a pas eu d'acheteurs. Et, à Paris, par exemple, il est difficile de trouver un bien en bon état au-dessous de 100.000 ou 150.000 #euro;.

Les moteurs persistants du dynamisme

Comment expliquer l'expansion spectaculaire du marché immobilier depuis presque dix ans >

Jean-Pierre Petit. Ce qui caractérise l'immobilier français, comme l'immobilier mondial, au cours de ces dernières années, c'est sa financiarisation, son extrême sensibilité aux conditions financières. Le dynamisme des marchés immobiliers mondiaux a été porté par la baisse massive des taux d'intérêt depuis une dizaine d'années, dont les effets ont été amplifiés par les banques, qui, pour des raisons commerciales et prudentielles, ont mené une politique de crédit facile, allongeant la durée des prêts, réduisant leurs exigences d'apport personnel, etc. Les Etats ont joué leur rôle aussi, en y ajoutant des incitations fiscales.

Jean-Michel Ciuch. Le moteur financier est effectivement déterminant. Mais les données socio-démographiques jouent, à mon avis, un rôle aussi, voire plus important. La France connaît depuis plusieurs décennies un véritable bouleversement sur le plan socio-démographique, dont les effets sont de plus en plus perceptibles. On a calculé qu'un divorce crée 0,7 besoin de logement. Or, il y a aujourd'hui à peu près 110.000 divorces par an, soit, avec les unions libres qui se brisent, plus de 100.000 séparations de plus par an. Et quatre années de séparations engendrent des besoins représentant de l'ordre d'une année de construction. Si vous y ajoutez les besoins nouveaux liés à l'immigration, à l'allongement de la durée de vie, à la décohabitation, etc., vous aboutissez à l'explosion de la demande que nous connaissons depuis dix ans. Or, ce choc socio-démographique a été très mal anticipé. Et la production de logements a toujours été en retard. On a calculé qu'entre 1990 et 2005 le déficit de production de logements a atteint entre 850.000 et 1 million de logements. Il faut résorber ce déficit. Or, l'accroissement actuel de la construction ne suffira même pas à couvrir l'augmentation estimée des besoins au cours des dix prochaines années.

Jean-Philippe Ruggieri. Depuis le début de l'année, nous avons 30 % de visiteurs de plus que l'an dernier dans nos bureaux de vente, nos agences et sur Internet. Dans le neuf, l'offre s'est étoffée, de 40 % depuis le début de l'année pour l'ensemble du marché, de 44 % exactement pour Nexity. Le marché est devenu plus concurrentiel.

Des risques faibles... à court terme

Quelle sera l'évolution des prix dans les mois et les années qui viennent >

Jean-Pierre Petit. Il y a trois incertitudes, le niveau des taux, le comportement des banques, plus ou moins expansif, et les anticipations des ménages sur l'évolution des prix qui, jusqu'à maintenant, ont auto-alimenté la hausse. Je pense, avec la majorité des économistes, que les taux longs ne vont pas augmenter à l'horizon d'un an. C'est la raison pour laquelle je ne crois pas à une très forte et immédiate correction du marché immobilier.

Mais il faut raisonner dans le moyen et le long terme. L'accession à la propriété est perçue par la majorité des Français comme un moyen de réduire l'incertitude sur l'emploi et les retraites. On peut le comprendre d'un point de vue psychologique. Sur un plan financier, c'est un non-sens. C'est un actif intrinsèquement risqué, peu liquide et qui n'offre aucun produit de couverture. Sa survalorisation n'a aussi été rendue possible que par une explosion de la dette, dont la valeur nominale ne bougera pas. Vu son poids accru dans le patrimoine des ménages, il aboutit aussi à une mauvaise diversification de celui-ci. Du fait de sa forte financiarisation, tout achat immobilier constitue aussi aujourd'hui un pari sur le marché obligataire, quelles que soient les conditions d'emprunt dont on a bénéficié. Toute correction obligataire future, ne parlons pas d'un krach, se traduira mécaniquement par un ajustement récessif sur les prix immobiliers.

Jean-Michel Ciuch. Le particulier achète d'abord pour se loger ou loger sa famille. Le risque aujourd'hui porte plutôt sur certains produits Robien vendus à des taux de rendement faciaux qui sont ou seront supérieurs aux taux de rendement réels.

Jean-Philippe Ruggieri. Nous considérons qu'un atterrissage en douceur est probable au niveau global. C'est-à-dire une baisse sensible dans l'ancien et une hausse des prix contenue dans le logement neuf. Outre l'adaptation de l'offre de la part des promoteurs, les clients adaptent leur demande. Pour acheter le logement qu'ils souhaitent, suffisamment spacieux, avec une terrasse, un parking, etc., nombreux sont les clients qui acceptent de s'éloigner un peu. Avec cinq kilomètres de plus, nos appartements coûtent 10 % moins cher, et la demande est très forte.

Olivier Eluère. Les prix devraient se calmer, c'est-à-dire soit monter faiblement, soit baisser légèrement, pour finir par se stabiliser à l'horizon d'un ou deux ans. On a connu une telle période de stagnation durable des prix en France, entre 1993 et 1998, en province. Alors que, à Paris et en Ile-de-France, après l'éclatement de la bulle spéculative, les prix connaissaient une forte baisse, la province, qui n'avait pas constaté le même emballement, a connu, pendant cinq ans, une longue période de stagnation des prix. Au-delà, tout dépendra de l'évolution des taux d'intérêt. Si les taux longs passaient par exemple de 4 % à 6 % en six mois, ce qui n'est pas impossible historiquement, toutes choses égales par ailleurs, le taux d'effort moyen des ménages qui veulent acheter passerait en gros de 31 % à 36 %, et une part importante des acquéreurs potentiels seraient éjectés du marché.

Propos recueillis par Patrick Augier

super

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mareva

» super
je te devais bien ça ; bises ma douce.

Merci Crocro pour ces informations pertinentes.
Plus que jamais désormais les valorisations des différents actifs sont corrélées entre eux. Et cela le sera plus encore à venir. Aussi, cela dépassera les frontières locales pour devenir mondialisé.
La valorisation actuelle des différents marchés immobiliers, régionaux, nationaux impactera l'économie du monde occidentale pour plus de dix:
-soit par reflux des valorisations (je ne crois pas supérieur à 20% pour la France en général)
-soit par stabilisation des prix en monnaie courante avec dévaluation à LT en monnaie réelle (hypothèse de JP Petit)
-soit combinaison des deux (hypothèse la plus probable) avec léger fléchissement prochain de 5-10%, redressement à 4ans, puis stabilisation durable.
Dans tous les cas, et à terme selon les scénario, ralentissement important de la croissance des économies occidentales. Combiné aux effets désinflationnistes des économies émergentes, un risque de déflation point. Selon le degré de réalisation de ce risque et selon le degré de confiance (par quoi se soutiennent nos économies surendettées) que l'Occident continuera à inspirer aux pays qui le financent, se stabiliseront ou s'écrouleront les modèles économiques occidentaux. Dans tous les cas, il ne faut pas espérer des rendements des actifs extraordinaires. Le marché immobilier au mieux s'ajustera à LT sans fracas. Sans le levier de la consommation occidentale, les économies émergentes verront leurs croissances ralentir fortement. Les valorisations des actions resteront modérées. Le risque étant la fragilisation du marché obligataire. Un crash de celui-ci entraînerait celui du marché immobilier avec les conséquences catastrophiques que l'on devine. Gageons cependant que les banques centrales sauront encore pour longtemps maintenir leur taux artificiellement -ainsi qu'elles le font déjà depuis quelques années- et nous préserver de l'implosion de nos systèmes économiques.

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Graham