20:47 25/09/06


Compte rendu de la réunion ORCO du 20 septembre 2006 à PARIS.

La réunion de septembre attire toujours moins de monde que celle du mois d’avril, car il s’agit de l’analyse d’une situation intermédiaire qui n’est donc pas auditée.

Présents environ 80 personnes, dont une soixantaine de financiers, quelques journalistes financiers, très peu d’actionnaires et quelques curieux ou gourmands de passage.

Après une présentation de quelques images des constructions en cours, histoire de temporiser, présentation des données financières par M.LEROI le Directeur Financier du Groupe et des informations stratégiques, économiques et diverses par M.OTT le dirigeant et cela pendant environ 1heure puis questions réponses durant ¼ d’heure.

Je vais tenter en quelques lignes de vous fournir l’essentiel.
Je n’ai pas l’intention de reproduire les diapos diffusées mais je vais m’attacher à travailler à la marge en m’efforçant d’apporter un minimum de valeur ajoutée.

NB certains sujets ont été évoqués à plusieurs reprises sous différents angles, on les retrouvera donc au fil de l’eau car je n’ai guère le loisir de réaliser des synthèses transversales.

Par souci de transparence lorsque M.LEROI ou M.OTT s’exprime je précise IC = INFORMATION COMMUNIQUEE

Quand je m’exprime sur le sujet j’indique RP = REMARQUE PERSONNELLE.

IC
Tout d’abord un rappel.

ORCO c’est 2 piliers à savoir la PROMOTION IMMOBILIERE et la FONCIERE et trois activités annexes
l’HOTELLERIE, ENDURANCE ( le fonds ) et HVAR ( Croatie ).
Répartition par activité et par pays voir les diapos.

L’actif net réévalué est de plus de 1 milliard d’euros soit 70 euros par action.

Les faits marquants pour le 1er semestre sont nombreux :

Acquisition VITERRA Development et de Cumberland.
Cotation ORCO GERMANY
Développement de la foncière à BERLIN.
Acquisition du terrain BUBNY.
2ème et 3ème compartiment créés pour le Fonds ENDURANCE.
Finalisation projet tour ZLOTTA
2ème PACEO et emprunt obligataire de 150ME
Permis de construire pour RADIO FREE
Inauguration Luxembourg PLAZA, taux d’occupation 100%

RP : excusez du peu ! ! ! !…………le dynamisme s’accélère.

IC
Désormais le résultat opérationnel est positif, il s’agit d’une étape importante.

RP : exact.

IC
Tour ZLOTTA
Initialement prévu avec une commercialisation à 5000 euros le M2, le vente se fera à 6000 à 7000 euros le M2.
230 appartements haut de gamme seront réalisés, il a été décidé que ORCO gardera en propriété 100 des 230 appartements.

La démographie des pays de l’Europe Centrale baisse, mais les flux migratoires internes sont importants avec concentration dans les grandes villes.
La foncière : 250.000 M2
Promotion Immobilière : 6200 appartements + 870 maisons en réalisation.
Plus grande réserve privée de toute l’Europe Centrale avec un potentiel de CA de plus de 1 milliard d’auros, non compris BUBNY ( cf supra).

L’acquisition de VITERRA Dvlpt avec 70 collaborateurs de tout premier plan permet à ORCO de devenir le leader en Allemagne.
Même impact que l’achat de IPB real ( à PRAGUE ) par le passé et même apport substantiel en terme d’activité et de résultat.
ORCO pour ces deux opérations ( et celles à venir ) s’attache à profiter pleinement des cycles économiques pour réaliser ses acquisitions.

RP : l’achat de IPB REAL et ses retombées avaient permis de voir le cours de ORCO tripler en 2 ans , M.OTT nous annonce que l’achat de VITERRA dvlpt aura le même impact sur ORCO, je ne demande pas mieux de voir le même impact sur le cours de ORCO…

IC :
Cotation ORCO GERMANY, une réussite.
77% de cette filiale sont détenus par ORCO.

IC
Bubny :
L’achat de ce terrain de 27 ha très bien situé à Prague , il s’agit d’une ancienne gare de triage, constitue une opportunité rare.
Acquérir ce terrain était impératif et dans dix ans la pénurie de terrain sur Prague sera criante.
Grâce au recours du PACEO qui a permis de financer l’opération en un temps record, ORCO a pris de vitesse certains de ses concurrents.
Dans dix ans, ORCO qui est déjà leader à Prague aujourd’hui ne sera pas le leader mais tout simplement le seul encore présent sur le marché grâce à l’achat de Bubny.
Sur ce terrain c’est au moins 500.000 m2 de construction qui seront réalisés et un CA attendu de 1 Milliard d’euros soit autant que le reste des projets en cours.

RP : gloups ! ! ! Benice apparaissait encore l’an dernier comme le projet phare de ORCO, aujourd’hui ce projet qui se déroule normalement devient presque banal et secondaire face à Bubny.

IC
La foncière à BERLIN c’est pas moins de 27 acquisitions au premier semestre 2006.
Bonjour les retombées à venir, le potentiel est énorme.

RP visiblement ORCO profite avant la hausse des prix et il faut faire vite ! ! !

--
mareva

IC
Les hôtels, celui de MOSCOU sera inauguré au second semestre.
Au bilan, ils sont au coût de constructions + terrain dans le bilan et les fonds de commerce créés (FDC) ne sont valorisés comme le prévoit les règles comptables.
Le devenir de la branche HOTELS :
Je cite : Rien n’est fait, on est au stade des discutions , et pas encore au stade des négociations.
Pas moins de 7 schémas sont à l’étude. ( RP !!! )
L’hôtel de MOSCOU (réalisé en partenariat) intéresse beaucoup de monde et valorise sensiblement l’ensemble.
Pour ORCO , la gestion des hôtels n’est pas suffisamment lucrative même si elle s’améliore sensiblement et il est pertinent de rechercher un moyen de valoriser cette branche et notamment les FDC créés.

RP : ORCO visiblement recherche la meilleure solution et n’est pas pressé. La nouvelle structure créée récemment qui regroupe MA MAISON RESIDENCE et LES HOTELS est un plus.

IC
Fonds ENDURANCE.
Environ 6 ME de revenus par an ce qui couvrent largement les frais engagés pour gérer ce fonds alimenté par des institutionnels.
Les sollicitations de la part des institutionnels sont nombreuses.
Après le tranche relative aux surfaces commerciales, et la nouvelle tranche annoncée en début de mois consacrée au résidentiel, une 3ème tranche a été annoncée qui a pour objet les hôtels ( RP tiens tiens ! ! ! ). Une 4ème est envisagé sur le seul secteur encore pertinent à savoir les entrepôts.

ORCO détient 9% du fonds ENDURANCE ( RP cela m’avait totalement échappé !)

IC
2ème PACEO , à ce jour une seule tranche utilisée de 145.000 titres sur un droit global de 1000000 titres..

IC
Endettement : coût ramené à 3.4 % grâce aux OCEANES, désormais 60% de l’endettement est à taux fixe.

IC
Luxembourg Plaza, location à 17 euros le m2 et non 15 euros comme initialement prévu.
Loué à 100% moins de trois mois après son inauguration.

RP visiblement tous les projets jusqu’à présent débouchent sans difficultés sur des résultats supérieurs aux attentes, que de demander de plus.

IC
RADIO FREE EUROPE.
Le permis de construite est obtenu.
Affaire particulièrement rentable, ( RP comme cela a déjà été dit )
Dimension économique mais aussi philosophique.

IC
Tour ZLOTTA
Premier coup de pioche en décembre.

IC
2ème semestre : beaucoup plus de livraisons qu’au premier semestre. Aucun invendu.
La demande se structure, il n’y a pas de bulle en Europe Centrale ni en Allemagne.
Le haut de gamme sure lequel évolue ORCO est très recherché.

IC
Bénice.
Tout se passe comme prévu avec la construction des premiers équipements et des 42 premières maisons , viendront ensuite encore 780 maisons (RP ! ! ! ).

IC
Tous les projets en cours sont financés.
En cas de nouveaux achats et opérations , recours au PACEO.

IC
Embauche d’un directeur des ressources humaines, ORCO c’est 18 nationalités.
Meilleure gestion des flux de devises.

RP on structure les derniers secteurs de l’entreprise encore amateurs.

En réponse à une question sur THEOLIA.
IC : on cherchait depuis un moment un partenaire pour opérer dans le domaine de l’énergie et les multinationales du secteur ne nous permettaient pas de jouer gagnant gagnant.
Grande satisfaction d’avoir obtenu un accord avec THEOLIA.
La maîtrise de l’énergie permet de se différentier dans les projets moyenne gamme alors que pour les projets haut de gamme c’est le recours à des architectes de renom qui fait la différence.
Pour Bénice : réalisation d’une seule éolienne pour l’ensemble des 820 maisons et bâtiments divers.
La structure créée avec THEOLIA ne fera aucune intervention en Europe de l’Ouest.

Question sur la gestion du fonds ENDURANCE.
IC
Réponse tout est transparent, les documents comptables sont disponibles.
ORCO est très courtisé.

Question sur le niveau des préventes.
IC
M.OTT Précise qu’il est opposé à plus de 30% de prévente car il est beaucoup plus pertinent de vendre à terme à un prix beaucoup plus important que lors des ventes sur plan.
De toute façon la qualité des réalisations permet d’être à l’abri de toutes mauvaises surprises lors de la mise sur le marché des produits.
De plus certains pays interdisent les ventes sur plan comme en POLOGNE.

RP question déjà posée l’an dernier et réponse toujours identique de la part de M.OTT.

RP
Conclusion.
M.OTT a déjà eu l’occasion de dire combien aujourd’hui les sollicitations sont nombreuses.
ORCO n’a pas fini de nous surprendre et son dynamisme permet désormais à ORCO de faire des choix et de privilégier les meilleurs des projets et cela toujours avec la mise en place de partenariats de très bonne qualité.
On a aujourd’hui une visibilité pour les 3 ans à venir, voire même beaucoup plus (5 ans ) si on laisse de côté la légendaire prudence des dirigeants de ORCO.
Je suis plus que jamais très confiant car les risques sont des plus limités et la rentabilité des opérations produites de plus en plus assurées et élevées.

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mareva

Voilà le temps me manque pour me relire et aller au delà mais j’ose espérer que vous trouverez dans ces quelques lignes réponse à certaines de vos questions.

Rédigé par gds5762 le 25/09 soir.

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mareva