Immobilier & conjoncture : ralentissement ou récession ?
par jmp 
, Boulogne/Mer, vendredi 22 septembre 2006, 09:08 (il y a 6630 jours)
Eric Galiegue - analyste chez Valquant, le 15/09/06 à 11:51
Lhistoire financière récente ou moins récente montre que très peu dacteurs de marché anticipent réellement les retournements. Même si plusieurs années se sont déjà écoulées, il est bien connu que quasiment personne ne parlait de récession en 2000. Plus tôt, en 1990, au plus haut des prix de limmobilier, personne nenvisageait de retournement sur le marché. Au début du retournement, on parlait «dassainissement», de «normalisation», etc... Cette semaine, un grand hebdomadaire français a titré à la une : «Immobilier : laccalmie profitez-en !».
La question est de savoir si le risque dune crise immobilière, suivie dune récession, est élevée ou pas, en cette fin 2006. Evidemment, le cas américain est très important. Nos travaux sur ce sujet se résument en quelques points :
1. En ce qui concerne les prix de limmobilier résidentiel, il ny a pas de «bulle spéculative». Il est vrai que le «le taux deffort» des ménages (dépense des ménages pour lacquisition du logement) est aujourdhui quasiment au plus haut, et quil a augmenté de 6% du revenu disponible en trois ans aux USA. Différents paramètres peuvent justifier le maintien (à un niveau élevé) de ce «taux deffort», notamment démographiques et culturels.
Pour notre part, nous considérons que cette dépense importante correspond en fait à un effort dépargne complémentaire, que les américains ne fournissent pas par ailleurs. La forte hausse des prix de limmobilier en 2004-2005 sapparente plus à un rattrapage quà la formation dune bulle spéculative.
2. La correction des prix est déjà très significative : le glissement annuel des prix est passé en un an, de plus de 12% à 5% actuellement, selon lOFHEO, un organisme fédéral américain. Ce freinage est presque aussi brutal que durant les deux phases de correction (1980 et 1990). Dune certaine manière, on peut dire que les pendules ont été remises à lheure.
3. Les taux hypothécaires restent relativement bas, même après une hausse de 100 à 150 p.b. depuis un an. Les taux, effectivement payés par les ménages, valent 6¾%, soit le bas de la fourchette 1992-2002 (6¾-8.5%). Au plus bas, ils ont valu 5.5% pendant lété 2004. Cela signifie que, finalement, les taux moyens effectivement payés par les ménages américains, demeurent structurellement faibles. Le cadre financier de linvestissement immobilier montre finalement une certaine stabilité, et la perspective dune fin de hausse des taux de la Fed devrait limiter le risque de tension supplémentaire.
4. Il apparaît que le maintien de taux dintérêt élevé, associé à une faible liquidité du système bancaire, a amplifié les crises immobilières des années 80 et 90. Ce nest pas le cas aujourdhui, et même si certains secteurs souffrent, comme la construction de maisons, nous considérons que le marché immobilier américain devrait réussir son atterrissage en douceur...
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jean-marie
Arff - je rigole !!!!
Atterissage en douceur ... le dernier qu'on nous avait promis c'était celui de l'économie américaine en 2001 ....
Arff - je rigole !!!!
par freeman , vendredi 22 septembre 2006, 14:45 (il y a 6629 jours) @ Jemico
» Atterissage en douceur ... le dernier qu'on nous avait promis c'était celui
» de l'économie américaine en 2001 ....
Encore un article:
OFIVALMO : l'Europe est protégée d'une contagion de la situation immobilière US (Newsmanagers.com)
Ofivalmo s'interroge sur les effets que ces tensions auront sur les marchés immobiliers européens. Le débat entre les tenants dun « atterrissage en douceur » convaincus de lefficacité de la politique de la Fed et ceux qui craignent un véritable krach aux États-Unis bat son plein. "Force est de reconnaître que les scénarios les plus pessimistes sont bien argumentés. Après des années de hausse des prix immobiliers, la remontée des taux hypothécaires devrait certes calmer ces poussées inflationnistes mais au prix dun affaiblissement de la consommation des ménages, qui vivent à crédit sur le refinancement hypothécaire", note Ofivalmo. La société de gestion signale toutefois, "quà ce jour le marché US des bureaux se porte encore bien, avec des taux de vacance en tendance baissière (de lordre de 13 %) et des volumes à linvestissement encore très élevés (source JLL)". Les prix des logements anciens progressent toujours, la correction sétant concentrée sur le neuf. "Si lon veut se pencher sur les marchés immobiliers européens, il est intéressant de comparer sur longue période les évolutions des prix dans les différents pays : les États-Unis sont loin de présenter la pire situation. Les progressions des prix réels par rapport au dernier point haut y apparaissent plus modérées quailleurs, ainsi que lamplitude des cycle. Cependant, les marchés européens restent soutenus par des taux dintérêt encore bas, lallongement de la durée des emprunts hypothécaires et enfin lingénierie financière, encore en développement, qui produit des ressources à faible coût. On peut donc raisonnablement penser quune certaine inertie devrait protéger nos marchés dune contagion de la situation US à court terme, sauf altération violente de la conjoncture, tout en restant attentif au caractère artificiel des parades évoquées, qui invitent linvestisseur à la prudence et à la sélectivité", explique le gestionnaire. "En tout état de cause, il nous semble que le UK est plus exposé que la France à la contagion, et lEspagne menacée par léclatement dune bulle", note Ofivalmo.
Une vidéo intéressante à voir:
http://www.youtube.com/watch>v=ys6ic_HHixU
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Immobilier & conjoncture : ralentissement ou récession ?
par labadie , Chaloupe St-Leu, La Réunion, vendredi 22 septembre 2006, 19:41 (il y a 6629 jours) @ jmp
Bonsoir JMP, un vrai cas d'étude de socioéconomie que cet article !
» Eric Galiegue - analyste chez Valquant, le 15/09/06 à 11:51
»
» Lhistoire financière récente ou moins récente montre que très peu
» dacteurs de marché anticipent réellement les retournements.
La seule vérité de cet article amha 
La forte hausse des prix de limmobilier en
» 2004-2005 sapparente plus à un rattrapage quà la formation dune bulle
» spéculative.
!!!!!!!!!
Quelques graphes valant mieux que de longs discours :
Pour les USA
http://www.irrationalexuberance.com/Fig2.1Shiller.xls
Pour la GB
http://www.nationwide.co.uk/hpi/downloads/UK_house_prices_adjusted_for_inflation.xls
http://www.housepricecrash.co.uk/graphs-average-house-price-to-earnings-ratio.php
Ces graphes sont bien entendus corrigés de l'inflation, ils montrent que la bulle actuelle est non seulement réelle, mais qu'elle est la plus grande de ce siècle (celle de 91 n'était qu'un petit bébé à côté).
» 2. La correction des prix est déjà très significative : le glissement
» annuel des prix est passé en un an, de plus de 12% à 5% actuellement,
» selon lOFHEO, un organisme fédéral américain. Ce freinage est presque
» aussi brutal que durant les deux phases de correction (1980 et 1990).
» Dune certaine manière, on peut dire que les pendules ont été remises à
» lheure.
Là ce n'est plus de l'optimisme, c'est de la transe euphorique ! Ou un très intéressant cas d'étude sociologique sur les effets de la psychologie des foules (à la suite de 6 decennies de croissance quasi-ininterrompues) sur l'analyste financier de base.
Une hausse en rythme annuel de 5% (soit 2 fois l'inflation) constituerait donc une "correction" et elle aurait "remis les pendules à l'heure".
Apparemment les "corrections" avec des taux négatifs ne peuvent exister sur le marché immobilier selon ce brillant analyste, puisque toute hausse de 5% suffit à "remettre les pendules à l'heure". Nous sommes dans un monde réellement merveilleux.
Quand une action corrige elle monte aussi de 5% > Super !!!
» 4. Il apparaît que le maintien de taux dintérêt élevé, associé à une
» faible liquidité du système bancaire, a amplifié les crises immobilières
» des années 80 et 90. Ce nest pas le cas aujourdhui, et même si certains
» secteurs souffrent, comme la construction de maisons, nous considérons que
» le marché immobilier américain devrait réussir son atterrissage en
» douceur...
Oui, tout va merveilleusement bien 
http://fr.biz.yahoo.com/23082006/202/usa-l-ampleur-du-ralentissement-immobilier-commenc...
Et la santé financière des ménages US ne cesse d'ailleurs de s'améliorer grâce à "l'atterrissage en douceur" qui a commencé :
http://www.thecreativeinvestor.com/residential/News1250-National_Foreclosures_Increase_...
Ne comprenant absolument rien aux atterrissages en douceur et n'ayant pas les compétences suffisantes pour être analyste en chef chez Valquant, je suis locataire bien qu'ayant de quoi me payer une bonne villa cash avec mon PEA, lequel est liquide à 96,53% ce soir (pas encore réussi à atteindre mon objectif de 100%).
On constate déjà que les analystes qui s'inquiétaient de "l'inflation" il y a quelques mois commencent à retourner leur veste et s'inquiètent (timidement) du ralentissement en cours de l'économie.
L'inquiétude timide devrait évoluer vers le mode "panique" à partir de 2007, avec des mots totalement inconnus jusqu'ici comme "déflation" et "récession" . Wait and see...
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Labadie: tes scénaries
Bonjour Labadie,
Ton scénario d'une baisse du pétrole est entrain de prendre forme.
Penses-tu que cette baisse est provisoire ou durable> Cette baisse ne semble pas affecter toutes les MP.
Le ralentissement américain est désormais une certitude. Il suffit de regarder les derniers indicateurs éco.
Envisages-tu un net ralentissement de la croissance aux US en 2007, ou pire envisages-tu une récession> Envisages-tu un scénario de propagation en Europe avec la hausse des taux à venir> En Asie (Japon, chine et Inde), quel scénario envisages-tu>
Cordialement, JF
Labadie: tes scénaries
par labadie , Chaloupe St-Leu, La Réunion, samedi 23 septembre 2006, 16:59 (il y a 6628 jours) @ JF
Bonjour JF, prise en global, la baisse des MP est une réalité et concerne la plupart des MP: lindice CRB a déjà chuté de près de 20% sur ses plus hauts de mai :
http://charts3.barchart.com/chart.asp>sym=$CRB&data=A&jav=adv&vol=Y&...
Pour moi cette baisse nen est quà son tout début, vu quon est encore très loin du « cur » de la crise et de la récession à venir.
Le baril a chuté de plus de 50% à la suite de la stagnation du PIB US de 2001 (pourtant bien modeste). Cette fois on devrait avoir une puissante récession, et je maintiens ma prévision dun baril sous les 30$ pour 2008-2009.Les autres matières premières (or et argent compris) nont aucune raison déchapper au « massacre », les ménages devront liquider leurs actifs de tous types pour rembourser les dettes accumulées.
Pour 2007 aux USA : linversion de la courbe des taux a débuté en janvier 2006 (elle sest renforcée ensuite). Dhabitude il y a un délai de 6 à 8 trimestres entre le début de linversion et lentrée en récession.
On pourrait donc avoir fin 2006 et jusquen mi 2007 un ralentissement de la croissance qui saccentuerait, avant une entrée en récession (croissance négative du PIB) pour la 2ème moitié 2007.
Cette récession devrait ensuite saccélérer fortement sur 2008-2009 avec des rythmes du chute du PIB comparables à ce qui a été observé en 1931-1932.
Pour la contagion à lEurope, elle est amha inévitable (avec un décalage de qq mois sans doute). Idem pour lAsie qui est encore dépendante des importations US.
Les marchés actions devraient anticiper cela dès cette année. La hausse dété semble en fait été provoquée par le changement dopinion dominante : en mai on craignait une inflation (menace qui était inexistante), puis les investisseurs ont réalisé quil ny aurait pas dinflation (sans comprendre encore que le vrai danger à venir était déflationniste), du coup ils ont acheté
Et maintenant on commence (timidement) à parler du vrai problème : le ralentissement qui évoluera en récession.
Toujours sur la hausse de cet été, elle est très particulière, car centrée sur les big caps (les small ayant beaucoup moins participé au mouvement), signe que la méfiance na pas changé et que la tendance de fond est toujours baissière.
Actuellement on peut observer une belle divergence sur loscillateur de chaikin (depuis le 22/8), cet oscillateur avait signalé dès avril 2006 la baisse à venir.
Jattends donc une reprise de la baisse dans les jours et/ou les semaines à venir.
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Je n'arrive pas à y croire...
par jmp , Boulogne/Mer, dimanche 24 septembre 2006, 08:48 (il y a 6628 jours) @ labadie
» Pour 2007 aux USA : linversion de la courbe des taux a débuté en janvier
» 2006 (elle sest renforcée ensuite). Dhabitude il y a un délai de 6 à 8
» trimestres entre le début de linversion et lentrée en récession.
» On pourrait donc avoir fin 2006 et jusquen mi 2007 un ralentissement de
» la croissance qui saccentuerait, avant une entrée en récession
» (croissance négative du PIB) pour la 2ème moitié 2007.
Donc rien ne presse...
» Cette récession devrait ensuite saccélérer fortement sur 2008-2009 avec
» des rythmes du chute du PIB comparables à ce qui a été observé en
» 1931-1932.
» Pour la contagion à lEurope, elle est amha inévitable (avec un décalage
» de qq mois sans doute). Idem pour lAsie qui est encore dépendante des
» importations US.
Même si je suis OK sur le ralentissement américain, qu'est-ce qui empêchera l'Asie de se fournir en Europe, apportant ainsi un regain d'activité>
» Les marchés actions devraient anticiper cela dès cette année. La hausse
» dété semble en fait été provoquée par le changement dopinion dominante :
» en mai on craignait une inflation (menace qui était inexistante), puis les
» investisseurs ont réalisé quil ny aurait pas dinflation (sans
» comprendre encore que le vrai danger à venir était déflationniste), du
» coup ils ont acheté
Et maintenant on commence (timidement) à parler du
» vrai problème : le ralentissement qui évoluera en récession.
» Toujours sur la hausse de cet été, elle est très particulière, car centrée
» sur les big caps (les small ayant beaucoup moins participé au mouvement),
» signe que la méfiance na pas changé et que la tendance de fond est
» toujours baissière.
» Actuellement on peut observer une belle divergence sur loscillateur de
» chaikin (depuis le 22/8), cet oscillateur avait signalé dès avril 2006 la
» baisse à venir.
» Jattens donc une reprise de la baisse dans les jours et/ou les semaines
» à venir.
Je ne vois toujours pas pourquoi l'éclatement de la bulle immobilière qui sévit dans certains pays (pas tous...) provoquerait la faillite économique de la planète, mais je suis certainement un incorrigible optimiste. Je veux bien admettre que ça va ralentir sérieusement les US mais je ne vois aucun problème de ce genre chez nos voisins allemands par exemple.
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jean-marie
Pourquoi liquide à 100 % ?
par PBourdon , Levallois, dimanche 24 septembre 2006, 11:22 (il y a 6627 jours) @ labadie
Bonjour Labadie,
Dans un tel scénario, les mouvements financiers seraient énormes, il y aurait bien quelque chose qui monterait et donc un moyen den tirer profit. A ton avis, quels seraient ces mouvements et les meilleurs moyens den profiter > Nest-ce pas trop risqué dêtre liquide à 100% > Pourquoi ne pas rester partiellement investi tout en prenant des outils très spéculatifs (sans doute en dehors du PEA)>
A mon avis, dans ce scénario, le $ s'effondrerait complètement. En prenant une position sur /$, le gain serait énorme. Le risque me semble moindre qu'un put sur le DJ. Qu'en penses-tu >
Pourquoi liquide à 100 % ?
par labadie , Chaloupe St-Leu, La Réunion, dimanche 24 septembre 2006, 15:31 (il y a 6627 jours) @ PBourdon
» Bonjour PBourdon
»
» Dans un tel scénario, les mouvements financiers seraient énormes, il y
» aurait bien quelque chose qui monterait et donc un moyen d’en tirer
» profit.
En fait en situation de déflation,les mouvements sont simples : les ménages et autres acteurs économiques liquident leurs actifs (dont le cours chute) pour rembourser les crédits qu'ils ont en excès.
Il y a une contraction de la masse monétaire globale et destruction de valeur mais pas de "vases communicants" où l'argent passe d'un actif à l'autre : tous les actifs sont (plus ou moins) attaqués en même temps.
A ton avis, quels seraient ces mouvements et les meilleurs moyens
» d’en profiter > N’est-ce pas trop risqué d’être liquide à 100% >
C'est vrai que je prends un risque et fait une sorte de pari (bien réflechi quand même) : si je me trompe et qu'on a de l'inflation au lieu de la déflation que j'attends, je serai perdant...pour l'instant je n'y crois pas du tout vu les indicateurs en cours et la dette privée accumulée aux USA.
Et en cas de déflation, le seul fait d'être liquide augmente ton patrimoine (tu peux acheter plus de choses avec la même somme d'argent puisque l'inflation devient négative).
Pourquoi
» ne pas rester partiellement investi tout en prenant des outils très
» spéculatifs (sans doute en dehors du PEA)>
» A mon avis, dans ce scénario, le $ s'effondrerait complètement.
Non justement : le $ serait recherché parce que c'est la monnaie qui sert à rembourser les dettes : les ménages liquident leurs actifs pour obtenir ces précieux $ qui servent à rembourser les dettes.
En situation de déflation tout fonctionne un peu "à l'envers" : les liquidités prennent de la valeur face aux actifs qui baissent de façon globale.
Entre le $ et l'€ et dans une situation de récession globale touchant les USA et l'Europe, il très difficile de prévoir dans quelle zone la récession sera la plus forte et les mouvements entre ces monnaies...le $ peut effectivement baisser face à l'€, mais l'inverse est possible (c'est d'ailleurs ce qu'on a observé en mai). Là j'avoue que je ne suis pas du tout compétent en la matière.
En prenant
» une position sur €/$, le gain serait énorme. Le risque me semble moindre
» qu'un put sur le DJ. Qu'en penses-tu >
J'ai nettement plus confiance dans les puts DJ (ou Nasdaq), vu ma forte conviction déflationniste.
On peut très bien observer un phénomène de rapatriement : les citoyens US rapatriant leurs devises investies à l'étranger pour obtenir les $ nécessaires au remboursement de leurs dettes. Dans ce cas le $ peut progresser face à l'€ ou d'autres monnaies, au moins temporairement (c'est l'hypothèse qui me paraît la plus logique, mais sans plus.)
Sur cette crise je vois deux temps :
une phase de déflation (il faut alors être liquide avec éventuellement quelques puts)
Une phase de relance au plus fort de la crise : les gouvernements lancent des plans massifs de relance type keynésien en utilisant la planche à billets, et on peut alors assister à des phénomènes de dévaluation monétaire et d'inflation. Il faudra alors revenir sur mat 1ères et métaux précieux, mais dans un second temps seulement et après la phase de déflation.
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Pourquoi liquide à 100 % ?
par PBourdon , Levallois, dimanche 24 septembre 2006, 17:11 (il y a 6627 jours) @ labadie
Une telle situation serait tout simplement catastrophique. La priorité de la Fed, c'est la croissance et dans ce cas, à mon avis, avant d'arriver à la catastrophe, les taux seraient ramenés à zéro, avec création de $ à tout va. Je ne vois pas comment le $ pourrait se renforcer.
Les taux ne sont déjà pas bien élevés, mais dès les premiers signes de ralentissement, la hausse des taux est mise en veilleuse.
liquide à 100 % ?
je pense qu'il est un peu tot pour envisager ce scenario
mais peut etre que dans sept à huit mois....
liquide à 100 % ?
par labadie , Chaloupe St-Leu, La Réunion, dimanche 24 septembre 2006, 19:15 (il y a 6627 jours) @ velise
» je pense qu'il est un peu tot pour envisager ce scenario
» mais peut etre que dans sept à huit mois....
Oui, je pense aussi. Mais les marchés actions anticipent sur la situation réelle, c'est pour ça que je suis liquide dès maintenant.
Si au 1er trimestre 2007, le ralentissement n'est pas confirmé et ne s'accentue pas, là je commencerai à douter de ma position et je reviendrai sur les marchés, mais je n'y crois pas du tout pour l'instant.
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Pourquoi liquide à 100 % ?
par labadie , Chaloupe St-Leu, La Réunion, dimanche 24 septembre 2006, 19:05 (il y a 6627 jours) @ PBourdon
» Une telle situation serait tout simplement catastrophique. La priorité de
» la Fed, c'est la croissance et dans ce cas, à mon avis, avant d'arriver à
» la catastrophe, les taux seraient ramenés à zéro, avec création de $ à
» tout va.
Des taux 0 n'ont pas empêché la déflation japonaise (pourtant à l'époque dans une situation moins grave que les USA).
La politique inflationniste de l'"hélicoptère" n'est pas possible en première phase de crise pour plusieurs raisons :
- Cela provoquerait une perte de confiance massive dans le $, donc une hausse considérable des taux longs(perte de confiance dans les emprunts d'Etat)...qui étranglerait immédiatemment les consommateurs surendettés. Et une chute des prix des actifs (corrélés aux taux) On en revient à la case récession-déflation.
- Le $ est la source et la base du pouvoir de la FED. Sa première préoccupation est donc de le défendre, pas de le détruire.
Dans la situation actuelle, une fois le train déflationniste lancé, il ne sera plus possible de l'arrêter comme en 2002, cette fois l'immo et le crédit privé ne pourront plus sauver la mise.
Les bulles de crédit privé se sont toujours soldées dans le passé par des phase de dépression / recession puissantes (1840, 1930), quelles que soient les actions entreprises par les gouvernements.
La aussi, il y a un phénomène d'hyper-optimisme qui conduit certains à croire dans la toute-puissance de la FED et dans sa capacité à maîtriser toujours la situation. La vérité est qu'il y a une fuite en avant, et toute fuite en avant se paie tôt ou tard, avec les intérêts.
http://perso.orange.fr/loic.abadie/frambours.htm (j'ai déjà posté l'essentiel ici)
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Merci de cet échange, Labadie
par PBourdon , Levallois, dimanche 24 septembre 2006, 21:47 (il y a 6627 jours) @ labadie
Je ne partage pas ton pessimisme même si je pense que les déséquilibres sont trop importants et que la situation n'est pas exempte de risques. Pour ma part, je suis investi à 100% (et vu mes valeurs, je ne peux absolument pas devenir liquide dans un délai court). A titre de couverture partielle, je prends des puts de temps en temps ou, comme je reste persuadé qu'en cas de forte chute, la première victime sera le $, j'ai un peu de call /$.
Cordialement,
Pierre
Pierre stp
Je suis intéressé par les Call Eurus : c'est quoi tes codes >
A un moment j'essayai dans la même optique des puts sur aapl, intc, ebay etc mais elles ont repris le chemin vers le nord (au moins provisoirement)
ça à l'avantage de combiner mouvements de marché et taux de changes
Attention, je ne suis pas spécialiste !
par PBourdon , Levallois, lundi 25 septembre 2006, 14:33 (il y a 6626 jours) @ Jemico
Mon choix n'est sans doute pas le meilleur (ou alors c'est du hasard).
En ce moment, depuis quelques jours, j'ai une petite position de 4597z (call EURUS, cours d'exercice 1,30, échéance 06/12/2006. Je préfère prendre une petite position, un peu en-dehors de la monnaie, et la "rouler" selon l'évolution. Cela faisait un moment que je n'avais plus de call EURUS.
Les risques de gain et de perte sont tous les deux très élevés.
Immobilier & conjoncture : ralentissement ou récession ?
» Ne comprenant absolument rien aux atterrissages en douceur et n'ayant pas
» les compétences suffisantes pour être analyste en chef chez Valquant
Deux pages aujourd'hui dans les Echos
par jmp , Boulogne/Mer, lundi 25 septembre 2006, 15:07 (il y a 6626 jours) @ jmp
Les titres
Page 8: Immobilier: le monde attend la pause
Page 9: La bulle américaine se dégonfle mais ne semble pas devoir exploser
Un extrait qui sème le doute:
A contrario, le FMI vient d'annoncer une croissance record pour 2007 et l'OCDE a révisé à la hausse ses prévision les portant de 2,2% à 2,7%
Pour donner un peu d'eau au moulin de Loïc:
Evoqué seulement du bout des lèvres, un scenario à la japonaise dans lequel des millions de propriétaires et les divers acteurs de la finance subiraient des pertes massives ne peut être totalement exclu.
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jean-marie