Comme beaucoup de français, cela fait un moment que je pense à ma retraite, et j'imagine non sans mal que nous sommes nomnreux dans ce cas... surtout ici, dans ce forum.

J'aimerai votre avis sur un investissement que je m'apprête à faire.

Le produit est un immeuble de bureau idéalement placé sur l'aéroport de Roissy.

Prix (proposé) : 3.3M€ (hors frais)
Loyers (annuels) : 320K€
Apport : 500K€ (j'apporte 20%)
Emprunt : le solde sur 15 ans à +ou- 4% capé.

Le plan d'amortissement prévoit un loyer d'environ 500K€ en 2021/2022

Schématiquement, j'apporte 100K€ aujourd'hui, et, dans 15 ans, je perçois 100K€ par an. Entre-temps... je ne perçois rien.

Le tout est placé est dans une structure off-shore.

Ma décision est prise, mais si c'était VOUS, vous feriez quoi >

Merci pour votre avis.

Bonsoir Didier,
A première vue, c'est très intéressant, même si ce n'est pas du tout mon domaine. Le taux maximum est à combien > Selon le taux max, et si c'était possible, je prendrais plutôt un taux fixe, on peut très bien revoir une forte inflation dans les années qui viennent.
En tout cas, ça me semble préférable à un dossier de LMNP-LMP que l'on m'a proposé l'année dernière (résidence médicalisée; je trouve les prix exorbitants, pour une rentabilité faible et des risques que j'estime élevés à la sortie).
Pour le moment, je ne fais rien de conséquent en dehors de mon portefeuille (+RP + un studio acheté en Perissol en 1999).
Amicalement,
Pierre

Je reste dubitatif devant les "trop" bonnes affaires comme cet immeuble
D'abord, 9.6% de rendement locatif, ça me paraît beaucoup et cacher quelque chose; pourquoi le vendeur vend-il à ce prix là.
Par ailleurs, dans le calcul, il faut tenir compte :
-des impôts fonciers (structure off shore ou pas, faut les payer)
-des travaux et frais d'entretien (et sur 15 ans, ça mange)
-du risque (théorique, mais si on se projette sur une durée >15 ans, faut en tenir compte) de vacance de tout ou partie de l'immeuble, même très temporaire (6 mois le temps de trouver un locataire et ça compliqué pas mal le plan de financement)
-du risque (très théorique celui là, selon ta situation personnelle) de devoir revendre avant ta retraite cet immeuble en cas de gros pépin, avec moins value à la clé
-comment fais tu pour récupérer les 150000 € par an de revenus si c'est dans un structure off shore >

Je veux pas voir tout en noir, j'essaie juste de nuancer l'intérêt du produit, vu que tu en as déjà vu les points positifs.

Cordialement,
Publicjo

J'ai fait à peu près la même chose que ton projet immobilier mais en actions: 14 ans après l'ouverture de mon PEA, j'ai un retour annuel supérieur à ma mise de départ (pourvu que ça dure ).
Donc les chiffres donnés sont très alléchants, mais il manque des détails qui ont leur importance: Les loyers en question, c'est du net ou du brut. Parce que l'immobilier, contrairement aux actions ça coûte cher à l'entretien, et ce n'est pas le seul poste supplémentaire en charges récurentes. Il faut retrancher aussi l'impôt foncier... Et il faut s'occuper de louer l'immeuble, encaisser les loyers, etc... toutes choses dont on peut confier la gestion à quelqu'un mais ce sera une charge supplémentaire!
Je serais vraiment surpris qu'on puisse atteindre un tel retour avec de l'immobilier, mais je n'ai qu'une expérience limitée dans ce domaine. J'ai toujours trouvé ça trop contraignant par rapport à la bourse et ne m'y suis donc jamais intéressé.

--
jean-marie

Pour répondre intelligement, il faut connaître bcp de facteurs inconnus ici:
- certitude sur la récurrence des loyers bruts
- taux de progression très modéré des loyers
- évaluation de toutes les charges courantes avec accroissement des charges dans le temps
- évaluation des charges d'entretien de LT sur l'immeuble
- frais de gestion de l'immeuble avec accroissement des frais dans le temps
- frais de personnel avec accroissement des frais dans le temps
- impôt foncier
- autres que j'oublie

Tout ceci mesuré en pourcentage.
Si à la fin ce pourcentage plus les 4% d'intérêts montent à 7,5% ou plus c'est certainement un mauvais produit. En deça, l'analyse mérite d'être poussée.
Même s'il va de soi que dans tous les cas:
-les revenus seront outrées
-les charges atténuées
donc, il faut augmenter un peu sa marge de sécurité de quelques fractions de pourcents (pour compenser ce à quoi l'on ne pense pas) tout un conservant au final un pourcentage suffisant pour amortir le remboursement du prêt

--






Graham

Comme dit graham, je me méfierais vraiment de la pérénité des loyers. Toute période sans locataire se paiera cash et l'aventure tournerait alors au cauchemar.

J'opterais, personnellement, pour l'achat de parts de plusieurs Scpi dont les revenus sont bcp plus sur (multiples immeubles et locataires).

salut, je serai très prudent concernant l'investissement immobilier (hors part de foncière)mais tu connais bien le sujet, on ne sait pas comment va évoluer la fiscalité dessus et si on a besoin de cash , ben c'est pas facile à vendre rapidement. Ensuite, il y a le problème pour préparer la succession et là , c'est pas facile non plus (sauf si on n'a pas d'enfant).
Ensuite, j'imagine que pour ma retraite, j'aurai peut être envie de vivre ailleurs qu'en France, c'est aussi un paramètre à intégrer.
En tout cas , je te souhaite toute la réussite possible quelquesoit le projet choisi

Un grand bonjour a tous.

Une question fiscale : la structure offshore n'est-elle pas taxee forfaitairement sur les loyers (25%) sans pouvoir de l'autre cote deduire ses charges (interets, travaux etc.)>

Si tel est le cas as-tu integre ces parametres dans tes projections >

A bientot.

Bien que ma décision soit prise (je rentre dans le montage), je tiens à vous remercier pour vos avis.

Il s'agit d'une diversification de notre patrimoine et une forme "d'assurance retraite" (nous sommes fonctionnaires...). Globalement, nous doublerions nos revenus à l'horizon 2022 avec cette opération : moment oû nos jeunes enfants nous coûterons le plus (écoles, voitures, vacances, appartements, etc...).

La rentabilité (>à9%) est la norme dans l'immobilier de bureaux à cet endroit de la région parisienne (il se rapproche de 7% à la Défense par exemple). Il inclus par conséquent une prime de risque (là où le résidentiel qui plafonne à 4% brut au GRAND maximum ignore superbement le risque locatif... ). Bien entendu, la vacance locative est le principal risque, mais elle est réellement limitée par la demande existante (et apparemment croissante) d'espace de bureaux et de stockage sur la plate-forme aéroportuaire.

Les baux sont généralement de 6 ans. L'avantage de l'immo. de bureaux est la possibilité d'inclure dans le bail ce que l'on souhaite y compris l'entretien et les charges, contrairement au résidentiel.

Fiscalement (Value) je travaille sur la question... Le TRI optimal est d'environ 17.5% brut par an... ce que je ne suis pas sur de réaliser en bourse (JMP).

Comme nos co-forumaires, je crois que s'il y avait des investissements locatifs clés en main à 9%, ça se saurait.
Désolé de la franchise, mais je ne me lancerais pas sur une telle aventure, sauf s'il s'agissait d'une prospection (10% de mon capital disponible pour le secteur).
A l'image de Investir ou JDF, orientés actions, il y a des mags orientés aux autres types de patrimoine( MVA( que je lis régulièrement), LaVie...), je crois qu'il te le déconseilleraient aussi.
Deux variables déterminent grossièrement l'opportunité d'une affaire de ce type:
1) le niveau des prix de l'immobilier : ils sont au top.
2) le taux de croissance: il est bon (c'est après coup qu'on le dit toujours)
Avec le temps, c'est probable que les deux descendent, donc tu ne mets aucune chance de ton coté: c'est un pari (Je te faisais plus value).

Ca me gêne d'être aussi négatif envers ton idée, mais c'est mon avis honnête.

PS:Moi je ne m'attends non plus à avoir un +17% annuel avec la bourse.
Cordialement.

» J'aimerai votre avis sur un investissement que je m'apprête à faire.
»
» Le produit est un immeuble de bureau idéalement placé sur l'aéroport de
» Roissy.
»
» Prix (proposé) : 3.3M€ (hors frais)
» Loyers (annuels) : 320K€
» Apport : 500K€ (j'apporte 20%)
» Emprunt : le solde sur 15 ans à +ou- 4% capé.
»
» Le plan d'amortissement prévoit un loyer d'environ 500K€ en 2021/2022
»
» Schématiquement, j'apporte 100K€ aujourd'hui, et, dans 15 ans, je perçois
» 100K€ par an. Entre-temps... je ne perçois rien.
»
» Le tout est placé est dans une structure off-shore.
»
» Ma décision est prise, mais si c'était VOUS, vous feriez quoi >
»
» Merci pour votre avis.

Je suis sceptique.

Si tu peux gerer toi meme
1/ la recherche de locataire
2/ la maintenance de l'immeuble
C'est bien

D'autre part l'immobilier est très très taxé et si tu évades trop le fisc te cherchera des noises et aussi on est attrappé par les taxes foncieres et habitation.

La liberté possible avec les valeurs mobilières est totale et pour moi cela n'a pas de prix.

Certes L'immobilier permet des leviers phenoménaux et c'est l'un de ses atouts. Mais Si on croit à l'inflation comme moi alors j'envisage d'emprunter a long terme nanti par le portefeuille pour investir en actions. LA fiscalité n'est pas très bonne et si il y a retournement il faut reduire la voile, mais
En fait tout est histoire de ratio de Sharpe si on a une perf regulière avec un rendement regulier on peut emprunter sinon non.

Je ne sais pas qui prend le plus de risque. Celui qui emprunte 80% pour un immeuble ou celui qui emprunte 20% pour des actions et qui peut gerer son exposition chaque jour. La liberté de gestion des valeurs mobilières est maintenant mondiale et il y a énormement de possibilités. Si tu veux de l'immobilier il doit bien exister qq part un support mobilier investi en immobilier et qui ait un bon avenir.

Inutile de rappeler que ce n'est qu'une opinion fondée sur mes gouts perso.

Hubisan

Emprunter pour acheter des titres:
Pourquoi pas >
Mais:

1) Les intérets d'emprunt ne seront pas déductibles.

2) Je ne connais pas de banque susceptible de financer un tel montage.

Bonne journée.
François.

Bonjour, le pb est le levier énorme (tu investis 100 K€ et tu es exposé à hauteur de 3,3M€). Donc renseigne toi bien sur la prise en charge des risques dans ce montage : Si pour une raison ou une autre l'immo se retourne et que les loyers sont à la baisse (récession économique), les loyers ne couvriront plus les mensualités et vu le levier tu peux vite te trouver en cessation de paiement.
Si la forme de société choisie limite ton risque à l'investissement de départ (100K€) c'est bon, tu ne perdras que ta mise.
Sinon il y a un gros danger, vu que tu peux perdre tout ton patrimoine.

--

» Emprunter pour acheter des titres:
» Pourquoi pas >
» Mais:
»
» 1) Les intérets d'emprunt ne seront pas déductibles.
»
Exact. Aucours des 2 dernieres années la rentabilité a ete largement suffisante. Je n'etais meme pas motivé pour negocier 1% de moins sur l'interet.

» 2) Je ne connais pas de banque susceptible de financer un tel montage.

Symphonis Euribor 3 mois + 3% actuellement 5.6%
Exposition ajustée au jour le jour
Cela marche. Le montant possible est proportionnel au portefeuille. Je ne suis pas encore allé demander des sommes enormes mais pour l'instant ils ont suivi toutes mes demandes. Meme les actions au NYSE sont eligibles en conrtepartie.

A comparer au SRD qui a plein de frais et un taux plutot a 8% avec les reports

Et je suis congenitalement long donc ils savent que je genere pas trop de courtage mais de l'exposition emprunt.

»
» Bonne journée.
» François.

le lieu ou je vis à été financé à 100 % par un découvert. le banquier du coin m'a même proposé de financer les frais de notaire. Le plus dur : rester impassible quand le type te propose euribor + quelques dizaines de %.
Moralité ; si tu peux démontrer ta capacité à faire du fric de facon récurrente et surtout que tu présentes une garantie, aucun problème pour un banquier qui connait son métier..c'est leur boulot de comprendre ce que tu fais.
Symphonys se goinfre avec 3 % de marge, on doit pouvoir avoir mieux sans problème pour des des clients actifs avec des montants intéressants.

» Emprunter pour acheter des titres:
» Pourquoi pas >
» Mais:
»
» 1) Les intérets d'emprunt ne seront pas déductibles.
»
» 2) Je ne connais pas de banque susceptible de financer un tel montage.
»
»
»
» Bonne journée.
» François.