Les cinq nouvelles recrues du portefeuille JDF rendement

Nous intégrons Acanthe Développement dans notre sélection. Cette structure contrôlée à 64,65 % par l'homme d'affaires Alain Dumenil s'est recentrée sur l'immobilier (59,1 % de bureaux, 29,7 % d'hôtels, 11,2 % de centres commerciaux) et a adopté le statut de société d'investissement immobilier cotée (SIIC) qui l'exonère d'impôt sur les plus-values, à condition qu'elle distribue au moins 85 % de son résultat courant et 50 % des plus-values réalisées lors des cessions d'actifs. Cette stratégie devrait permettre à Acanthe Développement de devenir une « valeur de rendement sécurisée à 5,5 % l'an », affirme la direction. De fait le dividende versé au titre de l'exercice 2004 a été porté à 0,75 euro, contre 0,63 euro un an plus tôt.

Le patrimoine stratégique de la société se compose aujourd'hui de 35 actifs représentant une surface de 102.600 mètres carrés. Il assure un loyer potentiel annuel de 21,5 millions d'euros. Sa valeur estimée à la fin de l'exercice devrait se situer entre 350 et 400 millions d'euros après les cessions d'un certain nombre d'actifs qui devraient rembourser totalement l'endettement de la société (250 millions d'euros à la fin de l'exercice 2004). Compte tenu des actions pouvant être créées à l'issue de l'exercice des bons de souscription, l'actif net réévalué par action se situe aux environs de 5 euros, un niveau supérieur au cours actuel, alors que la plupart des foncières présentent désormais une surcote de 10 % à 20 %. Sur la base du dividende attendu l'an prochain (0,30 euro par action), le rendement prévisionnel ressort à 6,2 %.

Un groupe immobilier à découvrir.
Yannick DUVERGE
Un groupe immobilier aussi complet que diversifié est en train de se construire. C'est en tout cas la volonté affichée par Alain Duménil. Pour y parvenir, l'homme d'affaires s'est finalement résigné à ne pas céder sa participation de 64,65 % du capital d'ACANTHE DEVELOPPEMENT, faute d'avoir obtenu le prix souhaité (7 euros par action).

Les candidats n'étaient pas prêts à payer une foncière au-dessus de son actif net réévalué calculé en valeur de liquidation. Pour Alain Duménil, « les candidats déclarés étaient des fonds d'investissement anglo-saxons qui visaient uniquement des cessions d'actifs à court terme, ce que nous pouvions faire nous-mêmes ». Par ailleurs, le portefeuille immobilier du groupe paraissait « trop dispersé et à structure trop complexe », a précisé le dirigeant. Dont acte. ACANTHE DEVELOPPEMENT a donc simplifié son organisation et procédé au recentrage de son activité dans les immeubles de bureau et de commerce en cédant ses immeubles d'habitation pour un montant total de 207 millions d'euros.

A fin 2005, le patrimoine devrait représenter une valeur de 400 millions d'euros. Ses 102.600 mètres carrés répartis à 59,1 % dans les bureaux, 29,7 % dans les hôtels et 11,2 % dans les centres commerciaux, devraient générer 21,5 millions d'euros de loyers grâce à 128 locataires.

Parallèlement, le nouveau profil du groupe s'accompagne de l'adoption du statut d'exonération fiscale des SIIC dès cette année. Un grand nettoyage de la structure financière est programmé. Les cessions d'actifs vont ainsi permettre de rembourser intégralement la dette de 250 millions d'euros. Alain Duménil assure que le « lifting » d'ACANTHE DEVELOPPEMENT en fera « une valeur de rendement sécurisé à 5,5 % par an ». Selon lui, investir massivement pour faire jouer des effets de levier n'a plus grand sens à l'heure actuelle, où les rendements des actifs « sont tombés à 6 %, ce qui est à peine supérieur à leur taux de financement ». Ainsi, si le taux d'occupation des actifs reste à un niveau élevé (94,6 % sur l'année 2004), et avec une structure de direction allégée se répartissant la gestion des autres sociétés cotées possédées par Alain Duménil (AD Capital et ADT SIIC), « nous aurons peu de frais pour gérer le parc immobilier existant et n'aurons plus qu'à encaisser les chèques de loyers », anticipe Alain Duménil.

Certains des actifs cédés par ACANTHE DEVELOPPEMENT resteront dans le giron du groupe d'Alain Duménil. « Un certain nombre de logements ont ou seront cédés à AD Capital », affirme le dirigeant. Quant à ADT SIIC, la société a pour vocation de s'endetter « jusqu'à environ 90 % de ses fonds propres » pour se focaliser sur les centres commerciaux, qui offrent des rendements pouvant atteindre « 9 à 10 % et sur des baux locatifs longs signés avec des grands distributeurs comme Carrefour ».

Un recentrage qui permettra à l'homme d'affaires de poursuivre le développement de son groupe de luxe. Alain Duménil a en effet racheté le tailleur Francesco Smalto en 2001, les couturiers Jean-Louis Scherrer, Jacques Fath, Emmanuelle Khanh et les chausseurs Harrel et Stéphane Kelian l'année suivante, puis les montres Poiray en 2004. Il compte se servir prochainement d'un immeuble situé sur la prestigieuse avenue Montaigne, à Paris, qui vient d'obtenir l'agrément pour devenir une zone commerciale dans son intégralité. Son objectif est d'en faire une sorte de supermarché du luxe.

ACANTHE DEVELOPPEMENT peut, selon nous, être placé en portefeuille pour le rendement, avec un objectif de cours de 6,4 euros. Nous restons à l'écart de AD Capital, car le titre surcote encore de manière excessive l'actif net réévalué. Quant à ADT SIIC, nous ne possédons pas encore d'évaluation correcte de son patrimoine immobilier, ce qui nous incite à rester à l'écart de la valeur. Comp. B ; code FR0000064602 (ACAN) ; cotation Fixing ; cours au 12/05 5,5 € (36 F) ; cours extrêmes sur un an 4,55-5,8 € ; BNPA 2004, 2005 et 2006 estimés 0,24, 0,39 et 0,45 € ; PER 2004, 2005 et 2006 estimés 22,39, 13,88 et 12,07 fois ; rendement 13,63 % ; moyenne quotidienne des transactions 26.000 titres ; capitalisation boursière 278 M€ ; activité principale Foncière.

Avec un rendement "assuré" de 5.5 à 6 %, ACA n'est pourtant pas à délaisser dans la catégorie "rendement". J'en ai repris aujourd'hui et pense les revendre avec au moins 10 % de PV d'ici le printemps (c'est pas les 300 % de boubou mais on ne boxe pas dans la même catégorie !.) . Elle a tout pour bien résisté au vent qui se lève actuellement. Renforcé aussi AURS avec un ordre à 26.10 qui trainait. Pas d'inquiétude non plus dessus. Ayant revendu, entre autres choses, mes quaternove à 14.50 cette semaine, je reste à 40 % de liquidité...